Გაეცანით დამუშავების და სარემონტო ხარჯების დამუშავებას

მიმოხილვა რა უნდა ყურადღება მიაქციონ IRS- ს ახალი სარემონტო რეგ

ინდივიდუალური მესაკუთრეები, ბიზნესის ყველა ზომის და გაქირავების მესაკუთრეებს შეუძლიათ შეამცირონ ხარჯები მათი საკუთრებისა და აღჭურვილობის რემონტისთვის. IRS- მა გამოაქვეყნა ახალი რეგულაციები, რომლებიც ძალაში 2014 წელს განხორციელდა. ეს ახალი წესები გამკაცრდა წესებს, თუ როგორ ხდება სარემონტო სამუშაოების ხარჯები.

იმ შემთხვევაში, თუ კონკრეტული შეკეთება ხდის ტექნიკის უკეთეს მდგომარეობას, საკუთრების აღდგენას ახდენს ნორმალურ მდგომარეობაში, ან ახდენს ქონებას ახალი ან განსხვავებული გამოყენებისათვის, მაშინ ხარჯები კაპიტალიზდება და რამდენიმე წელიწადს გაუფასურდება.

რემონტისა და მოვლა-შენახვის ხარჯები, რომლებიც არ შედიან კატეგორიების გაუმჯობესების, აღდგენის ან ადაპტაციის კატეგორიებში, წელიწადში მთლიანად გამოიქვითება ხარჯზე.

საფუძვლები

"თუ სარემონტო პერსონალს, შეგიძლიათ წაიშალოს", - ამბობს სტევი ნელსონი, სერტიფიცირებული საჯარო ბუღალტერი, რომელმაც წერილობითი ინტენსიურად შეადგინა ევერგრენის მცირე ბიზნესის ბლოგზე რეპუტაციის შედგენა და წერილობითი ელექტრონული წიგნი მომზადება ფორმა 3115 ახალი მატერიალური ქონების რეგლამენტი .

ნელსონ ამბობს, რომ "ახალი წესების თანახმად, ჩვენ ვაპირებთ, რომ ესარგებლოთ და გავაუმჯობესოთ ის, თუ ის ისეთი თანხაა, როგორიც ეს პატარა კარტოფილია".

რუტინული რემონტი და მოვლა, რომელიც შეიძლება დაიბლოკება

"საერთოდ, თქვენ შეგიძლიათ ჩამოჭრათ გადახდილი საფასურის გადახდა და ხელშესახებ ქონებაზე შენახვა, თუ გადახდილი თანხები სხვაგვარად არ არის საჭირო კაპიტალიზებული." (IRS.gov, 535, ბიზნეს ხარჯები, თავი 7, განყოფილება სარემონტო და სარემონტო ხარჯებზე).

იმის განსაზღვრისას, თუ რა შეგვიძლია გამოვყოთ ის, რაც ჩვენ არ გვჭირდება კაპიტალიზაცია, ეს გვაძლევს კითხვას დასვას: ეს ხარჯები უნდა იყოს კაპიტალიზაცია? თუ არა, მაშინ ჩვენ შეგვიძლია ჩამოჭრა.

პუბლიკაციის 535-ის მეორე ნაწილში, IRS განმარტავს განსხვავებას სარემონტო სამუშაოებს შორის:

"რემონტი , თქვენი ვაჭრობის ან საქმიდან გამოყენებული ქონების სარემონტო ან გაუმჯობესების ღირებულება ან გამოქვითვა ან კაპიტალური ხარჯები, რუტინული შენარჩუნება, რომელიც ინარჩუნებს თქვენს ქონებას ნორმალურ ეფექტურ საოპერაციო პირობებში, მაგრამ ეს არ არის მატერიალურად გაზრდის ღირებულებას ან არსებითად გააგრძელებს სასარგებლო ქონების სიცოცხლე, რომელიც გამოიქვითება იმ წელს, რომელიც გამოწვეულია, წინააღმდეგ შემთხვევაში, ღირებულება უნდა იყოს კაპიტალიზირებული და გაუფასურებული. " (IRS.gov, 535, ბიზნეს ხარჯები, თავი 11, სექცია რემონტი.)

გაითვალისწინეთ, რომ აქ IRS განსაზღვრავს რას ნიშნავს რუტინული შენარჩუნება. რუტინული შენარჩუნება, IRS ამბობს, "ინახავს თქვენს ქონებას ნორმალურ ეფექტურ ოპერაციულ მდგომარეობაში." მაგალითად, ნავთობზე მანქანის შეცვლა იცვლება. ნავთობის შეცვლას ნორმალურად და ეფექტურად ახორციელებს ავტომობილი, მაგრამ ის არ არის მნიშვნელოვნად გააგრძელოს ავტომობილის სასარგებლო ცხოვრება. ტრანსმისიის ან ძრავის ჩანაცვლება, სავარაუდოდ, გააგრძელებს ავტომობილის სასარგებლო ცხოვრებას, და ეს უფრო მეტი იქნება სარემონტოდ, რომელიც კაპიტალიზაციას საჭიროებს.

კაპიტალიზაცია რემონტი და მოვლა: "BRA" ტესტი

რემონტი და შენახვის ხარჯები, რომლებიც ქონების უკეთესობისაკენ ან სამუშაო მდგომარეობის აღდგენას ან ახალი ადაპტისთვის ადაპტირებას საჭიროებს, საჭიროა კაპიტალიზაცია და რამდენიმე წელიწადს. ეს ადვილად შეგახსენებთ, თუ ერთი იყენებს BRA ტესტს, ტონი ნიტის მიერ გამოცემულ მნემონიკას.

B შენობები რემონტი, რომლებიც რაღაც უკეთესია, ვიდრე ეს იყო ადრე. კერძოდ, რემონტი უკეთესობის კატეგორიაში მოდის, თუ ისინი:

• ფიქსირებული დეფექტი, რომელიც არსებობდა სანამ შეიძინა ქონება
• ფიქსირებული დეფექტი, რომელიც მოხდა მაშინ, როდესაც ქონება განხორციელდა
• გაფართოება ან გაფართოება ქონება ისე, რომ მას აქვს მეტი მოცულობა, ან
• მოსალოდნელია, რომ გაიზარდოს ქონების ხარისხი, ძალა, ეფექტურობა ან პროდუქტიულობა

დამატებითი ინფორმაციისთვის იხილეთ რა არის უკეთესი? მატერიალური ქონების საბოლოო რეგლამენტის განყოფილება

აღდგენა, როგორც შეიძლება ველოდოთ, არის რემონტი, რომელიც აღადგენს რაღაც თავის ნორმალურ მდგომარეობას. სახურავის დამაგრება ან სახურავის ჩანაცვლება მთლიანად არის ორი რესტავრაციის მაგალითი. კერძოდ, სარემონტო სამუშაოების რეაბილიტაციას, თუ ისინი რემონტდებიან:

• გაუარესებული ქონების აღდგენა მისი "ჩვეულებრივი ეფექტიანი საოპერაციო მდგომარეობისთვის"; ან
• ძირითადი კომპონენტის ან ნაწილის მნიშვნელოვანი ნაწილის სტრუქტურული ნაწილის შეცვლა; ან
• ქონების აღდგენა; ან
• ქონების დაკარგვის, გაყიდვის ან გაცვლის ან ქონებრივი ზიანის ანაზღაურება ქონების საკუთრების ან კომპონენტისთვის.

დაწვრილებითი ინფორმაციის მისაღებად იხილეთ რა ქონების აღდგენის ოდენობა? მატერიალური ქონების საბოლოო რეგლამენტის განყოფილება

დეპუტატები რემონტები არიან, რომლებიც შეცვლილია, თუ როგორ გამოიყენება ქონება ან მოწყობილობა.

მაგალითად, ვარაუდობენ, რომ შენობის მფლობელი ქარხანას შოურუმში გადააქვს. როგორ იცვლება შენობა საწარმოო პროდუქციის საცალო გაყიდვებისთვის. მას შემდეგ, რაც გადასახადის გადამხდელი შეიცვალა, თუ როგორ იყენებს მას საკუთრებაში, საკუთრების ადაპტირებასთან დაკავშირებული ნებისმიერი რემონტი კაპიტალიზებულია.

კერძოდ, IRS აცხადებს ადაპტაციის ხარჯს: "თანხა გადახდილია ქონების ახალი ერთეულის ადაპტირება ახალი ან განსხვავებული გამოყენებისათვის, თუ ადაპტაცია არ შეესაბამება ქონების განზოგადების ჩვეულებრივ გამოყენებას იმ დროს, როდესაც თქვენ თავდაპირველად განთავსებული გაქვთ სერვისით "(რაც შეესაბამება საკუთრების ერთეულს ახალი ან განსხვავებული გამოყენებისათვის? მატერიალური ქონების საბოლოო რეგლამენტის Q & A- ის ნაწილი).

Shortcuts: სამი Safe Harbor წესები

ზოგადი წესი ის არის, რომ რემონტისა და მოვლა-შენახვის ხარჯები უნდა იყოს კაპიტალიზირებული და შემცირებული. გამონაკლისები არსებობს ამ საერთო წესით. სინამდვილეში, არსებობს სამი გამონაკლისი, რომელიც IRS მოუწოდებს უსაფრთხო ნავსადგურებს. მაგრამ უსაფრთხო ჰორიზონტასთან ერთად, მხოლოდ ხარჯების დაწერის უფლება არ შეიძლება. IRS- ი ეკისრება გადასახადის გადამხდელებს ფორმალური არჩევანის გაკეთება (ე.წ. "არჩევნები"), მათ მიერ საგადასახადო დეკლარაციისთვის საარჩევნო განცხადების შევსების გზით.

$ 2,500 Safe Harbor არჩევნები მცირე გადასახადის გადამხდელებისთვის.

პირი ან ბიზნესი დაუყოვნებლივ ჩამოიჭრება სარემონტო და საექსპლუატაციო ხარჯებს, თუ ღირებულება შეადგენს $ 2,500 (ან ნაკლები) ერთეულს ან ინვოისს . თუმცა, "მოქმედი ფინანსური ანგარიშის" მქონე ბიზნესს გააჩნია 5,000 აშშ დოლარი. ეს $ 2,500 ლიმიტი ძალაშია 2016 წლის საგადასახადო წლისთვის.

საგადასახადო წლის 2014 და 2015 წლებისთვის ლიმიტი იყო $ 500. იხილეთ Notice 2015-82, გაზარდოს De Minimis Safe Harbor Limit საგადასახადო შეღავათების გარეშე ფინანსური ანგარიშგების გარეშე (pdf), IRS საიტზე ამ ცვლილების შესახებ. ამ დებულების შესახებ დამატებითი ინფორმაციისთვის იხ. დე-მინიმსის უსაფრთხო Harbor საარჩევნო სექცია Q & A- ის შესახებ IRS ვებ-გვერდზე.

Safe Harbor მცირე გადასახადის გადამხდელებს

რემონტი შეიძლება დაუყოვნებლივ გამოიქვითოს, თუ ქონებაზე რემონტისა და მოვლა-შენახვის მთლიანი თანხა ნაკლებია ან ტოლია 10 000 აშშ დოლარის ან 2,5% დაუსაბუთებელი ბაზისთვის, რომელი თანხა არის დაბალი . და უსაფრთხო ჰორიზონტი მხოლოდ 10 მილიონი აშშ დოლარის შემოსავლების მქონე ბიზნესებისთვისაა შესაძლებელი, ხოლო საკუთრების რემონტი 1 მილიონ დოლარად დაუზუსტებელია. დამატებითი ინფორმაციის მისაღებად ამ დებულების, იხილეთ უსაფრთხო Harbor საარჩევნო მცირე გადასახადის გადამხდელთა მონაკვეთის Q & A on IRS საიტი.

უსაფრთხო Harbor რუტინული მოვლა

თუ რემონტი შედგება რუტინული შენარჩუნება, მაშინ სარემონტო ხარჯები შეიძლება დაუყოვნებლივ გამოიქვითება. ეს არის რემონტის ტიპი, რომელიც რეგულარულად ხდება.

IRS- მა უკვე დეტალურად მოიხსენია ეს. რუტინული შენახვისათვის დაუყოვნებლივ გამოიქვითება, IRS- ს სურს დაიცვას ოთხივე შემდეგი კრიტერიუმი:

1. რემონტი რეგულარულად განმეორებადი საქმიანობა ტიპის თქვენ მოელოდა შეასრულოს;
2. რემონტი იწვევს ვაჭრობისა და ბიზნესის გამოყენებას ტარებაზე და ცრემლსადენიდან;
3. სარემონტო სამუშაოების ჩატარება აუცილებელია იმისათვის, რომ ოპერატიულად მოახდინოს მისი ნორმალური მდგომარეობის მართვა;
4. და სრულად მოსალოდნელია, რომ რემონტი უნდა შესრულდეს:
   • 10 წლიანი პერიოდის განმავლობაში (შენობა-ნაგებობებთან დაკავშირებული ნაგებობებისა და ნაგებობებისათვის), ან
   • არაერთხელ, ვიდრე საკუთრების კლასის ცხოვრება (საკუთრების გარდა, შენობების გარდა).

(კლასობრივი ცხოვრება ეხება იმ წლების რაოდენობას, რომლის მიხედვითაც IRS იმედოვნებს, რომ შეამციროს ქონების დეზერტირება, რაც გამოიხატება გამოქვეყნების 946 წელს, როგორ უნდა შეამციროს ქონება , განსაკუთრებით საკუთრების კლასის მონაკვეთი თავი 4 და დანართი B) - დან უსაფრთხო Harbor IRS ვებ-გვერდზე Q & A- ის რუტინული სარემონტო სექცია. სიფრთხილის სიტყვა: რუტინული ტექნიკური უსაფრთხოება არ ვრცელდება იმ ხარჯებისთვის, რომლითაც გაცილებით უკეთესია.

ნაწილობრივი დისპოზიციები

დავუშვათ, რომ მიწის მესაკუთრე იცვლება სახურავზე საიჯარო საკუთრებაზე. მოდი ვიფიქროთ ამ სიტუაციაზე. როდესაც ქონება გაქირავდა სამსახურში, საკუთრების ღირებულება ორსართულიანი იყო: მიწის და შენობა. მიწის ნაკვეთი არამატერიალური აქტივია. შენობის ღირებულება კაპიტალიზაცია და წლების განმავლობაში (27.5 წელი საცხოვრებელი უძრავი ქონებისათვის ან კომერციული უძრავი ქონების 39 წლის განმავლობაში) გაუფასურდა. ამდენად, ძველი სახურავის ღირებულება შენობის ფასშია შეტანილი და დროთა განმავლობაში გაუფასურდება.

ახლა მეზობელმა შეცვალა სახურავი. ამ ტიპის რესტავრაცია კაპიტალიზდება და უნდა შემცირდეს (27.5 წელიწადში ან 39 წლის განმავლობაში). ახლა მესაკუთრეს ორი აქტივები აქვს დაქვემდებარებული: თავდაპირველი შენობა და ახალი სახურავი. მაგრამ ძველი სახურავი შედის შენობაში. ასე რომ, მემამულე მემკვიდრეა აქტივიდან (ძველი სახურავი), რომელიც აღარ არსებობს. ამ სცენარში, IRS საშუალებას იძლევა მესაკუთრისთვის ნაწილობრივი განლაგება. არსებითად, მესაკუთრეს შეუძლია ჩამოწეროს ძველი სახურავის ღირებულება (ამგვარად, შენობის ცვეთის გრაფიკიდან ხარჯების ამ ნაწილის ამოღება).

რა არის სარგებელი? ეს იღებს დაუყოვნებლივ გამოქვითვას ძველი სახურავისთვის, რომელიც აჯანსაღებს რამდენიმე წლის განმავლობაში ახალი სახურავის გაუფასურების გამო. და, ამით შლის გადასახადის გადამხდელის ბალანსის ძველი სახურავი (მისი ისტორიული ღირებულება და მისი დაგროვილი ცვეთა). დამატებული ბონუსი: "არ არსებობს ცვეთა რეკრუტირება იმის გამო, რომ არ იყო გაყიდვა ან გაცვლა," - ამბობს ფილი Zaman, დირექტორი CZZ ეროვნული საგადასახადო სამსახურში. ამდენად, ნაწილობრივი განადგურების შედეგად, ნაკლებად დაგროვილი ცვეთა აღორძინდება, თუ მომავალში ქონება გაყიდეს.

რა საჭიროა შეხედეთ?

იმისათვის, რომ სწორად განვსაზღვროთ, რა შეიძლება იყოს გამოქვითვა და რა უნდა იყოს კაპიტალიზაცია, გადავხედავთ რა ხარჯები, რამდენად ღირს და რა ხარჯები უკავშირდება სარემონტო ან შენარჩუნებულ ქონებას. "ჩვენ ფრთხილად იყავით, რომ უბრალოდ არ დავწერო პერსონალი," ნელსონი ამბობს, რომ "ეს უძრავი ქონების რეგულაციამ განაცხადა, რომ ამ ხარჯებს ნამდვილად უნდა შევხედოთ". როგორ ვნახავთ ამ ხარჯებს?

თითოეული სარემონტო ან სარემონტო ხარჯი:

1. განიხილეთ ინვოისი ხარჯზე
2. რა არის ხარჯზე? გამოიყენეთ BRA ტესტი: არის ხარჯების გაუმჯობესება, აღდგენა ან ადაპტაცია?
3. რამდენი ხარჯა?
4. არის თითოეული პუნქტი ინვოისის ტოლი ან ნაკლები $ 2,500? არის თუ არა მთლიანი ინვოისი 2,500 დოლარზე ნაკლები ან ნაკლები? თუ ასეა, განიხილეთ de minimis safe harbor- ის გამოყენებით.
5. არის თუ არა თანხა ტოლი ან ნაკლები $ 10,000? შეკეთებული ქონების დაუსაბუთებელი ბაზის 2% -ზე ნაკლები ან ნაკლები? თუ ასეა, განიხილეთ უსაფრთხო ჰარბერის არჩევნები მცირე გადასახადის გადამხდელებისთვის.
6. რა არის ბუნების სარემონტო? არის შეკეთება სავარაუდო და აუცილებელი ნაწილი საკუთრების შენახვას ჩვეულებრივ ეფექტურ საოპერაციო პირობებში? თუ ასეა, განიხილეთ უსაფრთხო ჰორბოს რუტინული შენარჩუნება.
7. განიხილეთ თუ არა ერთი "ნაწილობრივი განწყობა"
8. საჭიროა ნებისმიერი ხარჯების კაპიტალიზაცია და შეკეთების ხარჯების დაწერისათვის ამორტიზაციის გრაფიკი.

რესურსი digger შევიდა რემონტი და მოვლა გამოქვითვები:

• სიღრმისეული შეხედულება: IRS დაასრულებს რეგუსებს მატერიალური Depreciable ქონების განლაგებაზე (პარკერი საგადასახადო გამოცემა, 2014 წლის 8 სექტემბერი).
• გაითვალისწინეთ 2015-82 (IRS.gov, pdf), რომელმაც შეცვალა დე მინიმსის უსაფრთხო ნავსადგური $ 500-დან $ 2,500-მდე; შეჯამდა IR-2015-133: მცირე ბიზნესი: IRS აღწერს ხელშესახებ ქონებას ბირჟაზე $ 2,500; ამარტივებს წარდგენას და აღრიცხვას (IRS.gov, 24 ნოემბერი, 2015).
• ხელსაყრელი საკუთრების დებულებები - ფრიად აქტუალური კითხვები (IRS.gov, 13 მარტი, 2015).
• სახაზინო გადაწყვეტილება 9636: გზამკვლევი მატერიალური ქონებით დაკავშირებული ხარჯების გამოქვითვისა და კაპიტალიზაციის შესახებ (IRS.gov, ძალაშია 19 სექტემბერი, 2013).
• შემოსავლების პროცედურა 2015-20 (IRS.gov, pdf); შეჯამებულია IR-2015-29: IRS- ი მცირე ბიზნესისთვის 2014 წლის და მომავალი წლების სარემონტო რეგულაციების გამოყენებას იძლევა (IRS.gov, 13 თებერვალი, 2015).
• ხელსაყრელი საკუთრების დებულება - სარემონტო რეგულირების სახელმძღვანელო და რესურსები (AICPA.org)
• ახალი მატერიალური ქონების რეგულირების განხორციელება ( საბუღალტრო ჟურნალი , 2014 წლის 31 იანვარი).
• Routine Maintenance Safe Harbor ახალი IRS სარემონტო დებულება (Nolo.com)
• მცირე გადასახადის გადამხდელი უსაფრთხო Harbor რემონტი და მოვლა (Nolo.com)
• მიწის მესაკუთრეთა მოთხოვნები IRS სარემონტო რეგულირების ქვეშ (Nolo.com)