სუზან დოსონი, პარტნიორი ვალსი, პალმერი და დოსიონი, შპს, განიხილავს კითხვებს, რომ თქვენ უნდა ჰკითხეთ საკუთარ თავს, სანამ მოაწერენ კომერციული საიჯარო.
1. წავიკითხე და მესმის მთელი იჯარა?
დიახ, თქვენ უნდა წაიკითხოთ.
მე ვიცი, რომ ეს ძალიან გრძელია (და არა ძალიან საინტერესო) დოკუმენტი, მაგრამ თქვენ უნდა იცოდეთ რა არის ის.
შეამოწმეთ პირობები. არ მიფიქრია, რომ მათ სწორად მიიღეს. დარწმუნდით, რომ შეამოწმეთ დაწყების თარიღი, დასასრული თარიღი, ქირა, გაქირავების ესკალაცია და ნებისმიერი სხვა სპეციალური პირობები, რომლებიც თქვენ მოლაპარაკებაზე ხართ. ასევე, დარწმუნებული უნდა იყოს, რა იცით ვალდებულნი.
რა არის მიწის მესაკუთრე ვალდებული? შეგიძლიათ შეწყვიტო ეს? დარწმუნდით, რომ თქვენ იცით.
2. მოვილაპარაკეთ საუკეთესო გარიგება?
მხოლოდ იმიტომ გიპასუხებთ, არ ნიშნავს, რომ თქვენი მოლაპარაკებები დასრულდა. იჯარის ბევრ პირობას კვლავ ექვემდებარება შეთანხმებით. როდესაც კითხულობთ მას, გააკეთე ყველა დებულების ჩამონათვალი, რომელსაც არ მოგეწონა და გააგზავნეთ თქვენს მემამულეზე. შეიძლება გაგიკვირდეთ იმაზე, თუ რამდენად სურთ მათი შეცვლა.
3. მაქვს ჩემი ბიზნესის სტრუქტურა ადგილზე?
თუ გინდა დაცული რომ კორპორატიული ჭურვი , დარწმუნდით, რომ ეს პირველი ადგილია.
დარწმუნდით, რომ თქვენ გაქვთ თქვენი ორგანიზაციის კორპორაციის ან ორგანიზაციის მუხლების შედგენის მუხლები (ზოგიერთ ქვეყნებს ამ დოკუმენტებს სერთიფიკატები უწოდებენ), რომლითაც ხელი მოაწერონ სახელმწიფო მდივნისგან.
4. მესმის იჯარის ტერმინოლოგია?
მაგალითად, ყველაზე იჯარით სარგებლობს ტერმინი "CAM", რომელიც "საერთო ფართობის შენარჩუნებას" წარმოადგენს.
თქვენ უნდა გამოყოთ CAM- ის პროცენტული რაოდენობა, რომელიც შენზეა გაქირავებული შენობაზე.
დარწმუნდით, რომ პროცენტული მაჩვენებელი შენობა-ნაგებობის ზომაზეა დაფუძნებული და არ იცვლება იმის მიხედვით, თუ რამდენი შენობა გაქირავებულია.
5. მე განიხილე ითხოვდით CAM Stop Stop იჯარით?
უმეტესი გაქირავება ამ დღეებში არის "სამმაგი ქსელი" (რაც ნიშნავს, რომ გადაიხადეთ ქირავდება, პლუს თქვენი პროპორციული წილი CAM და ქონების გადასახადები ქონება).
შეგიძლიათ სთხოვოთ მიწის მესაკუთრეს CAM Stop Stop lease, რაც ნიშნავს იმას, რომ თქვენ გადაიხდით მხოლოდ კამპანიის გადასახადებისა და ქონების გადასახადების ზრდისთვის თავდაპირველ იჯარში წელიწადში (ხშირად "საბაზისო წელიწადში").
მიუხედავად იმისა, რომ მეზობელს შეიძლება გაზარდოს თქვენი საბაზისო გაქირავების კურსი, იგი იღებს "საიდუმლო საფასურს" გაქირავებისგან. გარდა ამისა, ითხოვენ cap on cap, რომ მას არ შეუძლია გაიზარდოს ზე მეტი გარკვეული მოლაპარაკებების პროცენტი.
6. წაიკითხე CAM დეფინიცია?
ეს, ალბათ, ერთ-ერთი ყველაზე გაუაზრებელი ნაწილია იჯარით და გაგიკვირდებათ, რამდენი ხარ გადაიხდი. შეამოწმეთ იმისთვის, რომ თქვენ არ გადაიხადოთ ისეთი რამ, რაც დაკავშირებულია მეზობლის მარკეტინგულ ძალისხმევასთან ან სხვა იურიდიულ ვალდებულებებთან დაკავშირებულ სამართლებრივ საფასურებთან.
სხვა რამ, რაც შეიძლება გაფიცვას გულისხმობ, არის 3% -ზე მეტი ადმინისტრაციული საფასური, მიწის მესაკუთრეთა დასაქმებულებისათვის სარგებლის გადახდა, სხვა იჯარით განისაზღვროს ხარჯები.
დაწვრილებით შესახებ მოლაპარაკებების CAM პირობები.
7. რა არის ჩემი პასუხისმგებლობა კაპიტალური ხარჯების შესახებ?
კომერციული კაპიტალში გამოყენებული " კაპიტალური ხარჯები ", როგორც წესი, ეხება ძირითად სტრუქტურულ ხარჯებს, ანუ სახურავი, ფონდი, HVAC (გათბობა, ვენტილაცია, კონდიცირება) და სხვა ძირითადი რემონტი / გადაადგილება.
რა არის "სტანდარტი" განსხვავდება ქალაქისა და ქალაქის საკუთრებაზე, მაგრამ მე, როგორც წესი, ვურჩევ კლიენტებს, რომლებიც ხელს აწერენ რაიმე იჯარას, რომელიც ამ რემონტისა და ჩანაცვლების ხარჯებს აწესებს. თუ თქვენი მეზობელი ითხოვს ამ ხარჯების გადახდას, კომპრომისებიც არსებობს.
მაგალითად, თუ იჯარა აცხადებს, რომ თქვენ ხართ პასუხისმგებელი HVAC შეკეთებისა და ჩანაცვლებისთვის, მიუთითეთ მესაკუთრეს, რომ ის "ჩანაცვლებას" აყენებს და რომ თქვენი შეკეთების ვალდებულება შემოიფარგლება საექსპლუატაციო კონტრაქტზე, შეიძლება წელიწადში ორჯერ, და რომ თქვენ პასუხისმგებელი ხართ ყველა ზოგადი რემონტი წლიური მაქსიმალური ოდენობით.
8. იჯარით იჯარით?
შეამოწმეთ, თუ მესაკუთრეს აქვს უფლება, შეწყვიტოს იჯარით იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ მოითხოვთ დავალებას; ანუ ვინმეს იჯარით გაყიდე თუ ბიზნესი მიყიდე. მრავალი ბიზნესისთვის, თქვენი მდებარეობა დიდი ღირებულების ნაწილია.
თუ მესაკუთრეს უფლება აქვს შეწყვიტოს იჯარით, თხოვნით მიმართავს დავალებას, რომელიც შეიძლება გაიყიდოს თქვენი გაყიდვა. ჰკითხეთ მესაკუთრეს ამ დებულების ამოღების ან მისი შეცვლის უფლებას, ამიტომ იგი არ ვრცელდება თქვენი ბიზნესის გაყიდვის შემთხვევაში. მესმის, რომ მესაკუთრეს კვლავაც სურს, რომ დავალება უარყოს, თუ ახალი მოქირავარი არ არის ფინანსურად მისაღები.
9.მჭირდება პირადი გარანტია ?
თუ თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ მოშორებით ხელმოწერის საიჯარო გარეშე პირადი გარანტია, თქვენ ძალიან გაუმართლა. მეპატრონეთა უმრავლესობა ამ ხელმოწერებს ხელს არ მოაწერს, თუ პირადად იჯარით იჯარით. მაგრამ გარანტიები შეთანხმებით.
განვიხილოთ გარანტია მხოლოდ იჯარის ვადაში, ნახევარი. ან მოლაპარაკება იმის გარანტია, რომ გრძელდება მხოლოდ 6-დან 12 თვემდე, რომ შეწყვიტოს, ვიდრე დარჩენილი იჯარის ვადა.
10. მე ვარ რეალისტური?
თუ თქვენი იჯარა უფრო ფართო საკუთრების 3% წარმოადგენს, მემამულე ბევრად უფრო ნაკლებად სავარაუდოა, რომ მოლაპარაკება მოგიტანოთ, ვიდრე თქვენს სივრცეში 25% ან მეტი. იმისათვის, რომ გავიგოთ, თუ რა მნიშვნელოვანია მოლაპარაკებების ჩატარება, ადვოკატის დაქირავება დოკუმენტის გადახედვაზე და მოლაპარაკებებში დაგეხმარებათ.
შენი საიჯარო შეიძლება წარმოუდგენლად ცალმხრივი და მძიმე იყოს, მაგრამ არსებობს ძალიან ბევრი მიზეზი იმისა, რომ ამ დებულებათა უმრავლესობა და ადვოკატი დაგეხმარებათ გადაწყვიტოს, როდესაც გაჭრა და აწარმოებს და რისკი ღირს.
დამატებითი ინფორმაცია
ბიზნესის ადგილმდებარეობის მოძიება და ლიზინგი