კაპიტალზე პირველი წლის დაბრუნების გაანგარიშების გარდა, უძრავი ქონების ინვესტორს სურს გაეცნოს მათ დაბრუნებას კაპიტალზე მომავალი წლის განმავლობაში ან როგორც პირველი წლის შემდეგ გამოცდილი.
ეს მნიშვნელოვანია, რადგან ერთხელ ქონების დაფასება მოხდა და იპოთეკური გადახდილი იყო გარკვეულწილად, ამ ეტაპზე ინვესტირებული თანხის ოდენობა შეიძლება უკეთესი იყოს სხვა ადგილას, თუ დღევანდელი კაპიტალი დაბალია.
- სირთულე: მარტივი
- საჭირო დრო: 10 წუთი
აი როგორ
- შეძლებისდაგვარად შეძლებისდაგვარად შეფასდეს ქონების მიმდინარე ან დაგეგმილი ღირებულება. ამ მაგალითისთვის ჩვენ გამოვიყენებთ 510 000 აშშ დოლარს, როგორც საკუთრების ღირებულებას.
- იპოთეკის გადახდა. მაგალითად, ვივარაუდოთ, რომ იპოთეკური ბალანსი არის $ 375,000.
- შემდეგ გაანგარიშება ფულადი ნაკადების შემდეგ გადასახადები (CFAT) . ჩვენ ვიყენებთ $ 17,000.
- ჩვენი დაბრუნება კაპიტალი არის CFAT / (ვალუტა - Payoff):
$ 17,000 / ($ 510,000 - $ 375,000) = .126 ან 12.6% ჩვენი დაბრუნება კაპიტალი
რჩევები
- ამ მაგალითში, დაბრუნების სამართლიანობა ჩანს დიდი შედარებით გაბატონებული საპროცენტო განაკვეთები. თუმცა, თუ იპოთეკა უფრო მეტი იყო გადახდილი და მეტი ღირებულება გაიზარდა, შედეგი შეიძლება იყოს ნახევარი მეტი ან ამბობენ 6%.
ამ შემთხვევაში, შესაძლებელია, რომ გაყიდოს ქონება და ინვესტირება სხვა იქნებოდა ბრძენი გამო უკეთესი ROE ახალი ქონება.
მოდით დავუბრუნდეთ ROI- ში გაქირავების ქონების ინვესტირებას
არსებობს ძალიან კარგი მიზეზი, რის გამოც ინვესტორები ხედავენ, რომ საფონდო და ბონდის ბაზრებზე უძრავი ქონების უძრავი ქონების შეძენა შეიძლება მნიშვნელოვნად გაზარდოს მათი ROI- ზე, დაბრუნება ინვესტიციაზე.
მოდით შევხედოთ რა ხდის უძრავი ქონების ასე მომგებიანი:
- დაზღვეულია: ეს არის ხელშესახები აქტივი, რომ თქვენ ნამდვილად დააზარალებს დაკარგვას. თუ ის დაზიანდა ან დაინგრა, თქვენ მიიღებთ კომპენსაციას. თუ თქვენ ფლობენ საფონდო აქციებს და კომპანია გაკოტრდება ან ცუდი შემოსავლებია და თქვენი წილი ფასების კოლაფსია, ეს არის შესვენებები.
- ფინეთი: მათ შეუძლიათ შეინარჩუნონ ბეჭდვისა და აქციების წილისყრა კომპანია, მაგრამ არსებობს მხოლოდ იმდენი უძრავი ქონება მსოფლიოში. დიახ, თქვენ შეგიძლიათ აშენოთ რაღაც, მაგრამ მაინც სამუდამოდ უნიკალური მიწის ნაკვეთია.
- კაპიტალური შემოსავლები საგადასახადო უპირატესობანი: შენი მოგება, როდესაც აქციების გაყიდვა გაიყიდება წელიწადში გაყიდული, არ გამონაკლისი. თქვენ შეგიძლიათ გამოიყენოთ 1031 საგადასახადო გადავადებული გაცვლითი IRS- იდან კაპიტალური მოგების გადასახადების გადანაწილება უძრავი ქონების რეალიზაციიდან მიღებული მოგებიდან. სინამდვილეში, შეგიძლიათ დაიცვას ის სამუდამოდ! თუ თქვენს პორტფელზე წლების განმავლობაში იზრდებოდა 1031 ბირჟებზე, თქვენ არ გადაიხდიდით კაპიტალური მოგების გადასახადს. თქვენ უნდა გაიაროს, თქვენი მემკვიდრეები მემკვიდრეობით სარგებლობენ საკუთრებაში არსებული ამჟამინდელი ღირებულებით, და ყველა იმ კაპიტალის მიღწევას მხოლოდ წავალთ! დიახ, შეგიძლია გაგიწიოთ იგი.
- ფულადი ნაკადისა და მადლიერების დაბრუნება: უძრავი ქონება დროთა განმავლობაში დაამტკიცა ღირებულების ზრდა, თუმცა გზაზე გასასვლელები არიან. ასე რომ, გაქირავების ქონების, თქვენ იძენს წილობრივი მადლიერება და თქვენ გაქირავების ის გარეთ მეტი ხარჯები დადებითი ყოველთვიური ფულადი ნაკადების.
- იპოთეკური სესხით იკვებება კაპიტალი: ყოველ თვეში იპოთეკური გადახდა ხარ, ხოლო ნაწილი ისეთ წილზე მიდის. თქვენ აშენებთ აქტივის ღირებულებას, რომლის მიხედვითაც შეგიძლიათ სესხის აღება ძალიან ხელსაყრელი პირობებით.
- დიდი ხარჯები გამოქვითვები: თქვენ მიიღებთ მენეჯმენტის, შენახვისა და საოპერაციო ხარჯების გამოქვითვას, ისევე როგორც თქვენი შემოსავლის ან უძრავი ქონების გადასახადებს სხვა შემოსავლებისგან.
- ცვეთა არის საჩუქარი: შეგიძლიათ შეამციროთ სტრუქტურის ღირებულება (არა მიწის) 27.5 წელზე მეტი. ეს არ არის დახარჯული ფული, მაგრამ ყოველწლიურად დოლარის დოლარი-დოლარის გამოწერის მიღება შემოსავლის საწინააღმდეგოა.
- დიდი დაბალი რისკის ლევერაჟი: იპოთეკის გამოყენებით, შეგიძლიათ გაქირავების 80% ან მეტი შეძენის ღირებულება გაქირავება ქონება. რატომ დახარჯავს $ 200,000 ერთ სახლს ფულადი სახსრის შეძენისას, როდესაც ოთხი მათგანი შეძლებთ ქვემოთ ჩამოთვლილ გადასახადებს და ამ ოთხი თვის განმავლობაში ფულადი ნაკადების ნაცვლად ბანკში?