Სტრატეგიები და რისკები განვიხილოთ მიწის შესყიდვისას

არსებობს უამრავი გზა, რათა ფული ინვესტირება ქონების. ერთი საინვესტიციო მიდგომა რეალურად არ არის ჩართული საკუთრებაში, სულ მცირე, არა შესყიდვის დროს. ამ ტიპის საინვესტიციო, თქვენ შეიძენთ მიწის, რომ მომავალი ქონების იჯდეს. შეიტყვეთ ხუთი რისკი, რომელსაც შეეძლო დაეწყოთ მიწის შეძენა.

რა შეიძლება განვითარდეს მიწაზე?

შესაძლებლობები, თუ რა მიწის გამოყენება შეიძლება იყოს გაუთავებელი.

მიუხედავად იმისა, რომ ზონირების მოთხოვნები ზღუდავს რა შეიძლება კონკრეტული მიწის ნაკვეთზე აშენდეს, ზოგადად, ნებისმიერი რამ შეიძლება განვითარდეს ნედლეულის მიწის ნაკვეთზე. მაგალითად:

• მარტოხელა საოჯახო სახლი
• მრავალშვილიანი ოჯახი
• საოფისე ფართი
• საცალო ფართი
• შერეული საცალო და საცხოვრებელი ფართი
• სასტუმრო
• კურორტი
• Strip Mall
• საავადმყოფო
• Mall
• მეურნეობა
• ავტოსადგომით

რა არის თქვენი მიზანი მიწის შეძენა?

მიწის ნაკვეთის შეძენის დაწყებამდე თქვენ უნდა გადაწყვიტოთ, თუ რა მიზანს წარმოადგენს ინვესტიცია. არსებობს რამდენიმე სხვადასხვა სტრატეგია განიხილოს და ეს არ არის ერთი ზომა შეესაბამება ყველა მიდგომას. ორი განსხვავებული ინვესტორი შეიძლება ჰქონდეს ორი განსხვავებული მიდგომა იმავე ნაწილისთვის. გარდა ამისა, იგივე ინვესტორი შეიძლება ჰქონდეს ორი განსხვავებული მიდგომა ორ სხვადასხვა მიწის ნაკვეთისთვის.

აქ არის შვიდი სტრატეგია განიხილოს მიწის ყიდვისას:

1. შეიძინე და გაყიდვა:

ამ მიდგომას, ძირითადად, ხარობს მიწა. თქვენ ფიქრობთ, რომ შეიძინა მიწის ქვემოთ საბაზრო ღირებულება და იმედოვნებთ, რომ შეგიძლიათ იპოვოთ სხვა მყიდველი, რომელიც მზად არის გადაიხადოს ან მეტი, ვიდრე საბაზრო ღირებულება.

თქვენ იმედით სწრაფი გაყიდვით პატარა არ დამატებითი მუშაობა მიწის თქვენს ნაწილად.

2. შეიძინე და გამართავს:

ამ მიდგომით, შენ შეიძინე მიწა და ვატარებ მას დროში. მიგაჩნიათ, რომ მიწა ღირებულებას აფასებს. თქვენ კვლავ უნდა გადაიხადოთ გადასახადები მიწის ნაკვეთზე, ისევე როგორც დამატებითი ხარჯები ამ დროის განმავლობაში მიწის შენარჩუნების მიზნით.

ეს არის საერთო მიდგომა იმ ადგილებში, რომლებიც ხელახლა გაჯანსაღებულნი არიან. ინვესტორი ყიდულობს მიწის იმ იმედებს, რომ მათ შეუძლიათ გაყიდონ დეველოპერი მომავალში, რადგან ტერიტორია უფრო პოპულარული ხდება.

3. შეიძინე, განვითარება და გამართავს:

ამ მიდგომით თქვენ ნედლეულის ნაყიდი მიწის შეძენას გეგმავს. მაგალითად, შენ შეგიძლია აშენებული ქალაქური სახლის კომპლექსი, რომელიც გაქირავებით იჯარით გაქირავებულებს. თქვენ ასევე გადაწყვიტეთ, რომ აშენებული ზოლის ცენტრი, რომელიც შეიძლება გაქირავებას გარეთ საცალო tenants. კიდევ ერთი ვარიანტი შეიძლება განვითარდეს საწოლი და საუზმე, რომელიც თქვენ აწარმოებს და მართვა.

4. შეიძინეთ, გაშენება და გამართავს:

ამ მიდგომით, თქვენ უფრო დაინტერესებული ხართ მიწის ნაკვეთის გამოყენებაში, ვიდრე მიწის საკუთრებაზე. მაგალითად, თქვენ შეიძლება გვინდა, რომ გაიზარდოს მიწა, გამოიყენოს იგი პირუტყვს, შეიქმნას ნაძვის ფერმა ან დააწყო ვენახი. თქვენ აქტიურად მართავენ მიწას და იმედი მაქვს, რომ მოგების მიღება შეძლებდა მიწას.

5. შეიძინეთ, წასვლა ენიჭება პროცესი და გაყიდვა:

ამ სცენარით, თქვენ შეიძენთ მიწას და შემდეგ გაივლის პროცესი, რომელსაც ქონდა საკუთრების ზონა კონკრეტული გამოყენებისათვის. მაგალითად, შეიძლება იყოს მიწის ნაკვეთი, რომელიც კომერციულ გამოყენებას ითვალისწინებს, მაგრამ ახლა, რომ ტერიტორია შეიმუშავა, კარგი ადგილი იქნება ახალი მაღალმთიანი საცხოვრებელი სახლისთვის.

თუ თქვენ შეძლებთ მიწათსარგებლობისთვის მიწის დაბრუნებას, ის უფრო ღირებული იქნება მიწის პოტენციურ დეველოპერებს და უფრო სასურველს, რადგან ეს არის კიდევ ერთი დამატებითი ნაბიჯი, რომ მათ არ გააკეთონ თავი.

6. შეიძინე, განვითარება და გაყიდვა:

ამ შემთხვევაში შენ მიწის ყიდვას აპირებ მიწის შექმნის განზრახვას და შემდეგ საბოლოო მომხმარებლის გაყიდვას. მაგალითად, ყიდულობთ მიწას, აშენებთ ახალ მშენებლობას და შემდეგ გაყიდვას მყიდველს, რომელსაც სურს ცხოვრება. კიდევ ერთი მაგალითი, თქვენ ვენახში შეიტანეთ და მიჰყიდი მას მყიდველს, რომელიც მართავს და აწარმოებს ვენახს.

7. შეიძინე, განვითარება და დაქირავება:

და ბოლოს, თქვენ შეიძლება განვითარდეს მიწა და შემდეგ გაქირავება მიწის სხვა. მაგალითად, თქვენ შეიძენთ მიწას და გადაწყვიტეთ ავტოსადგომის განთავსება, რადგან იქ არ არის საკმარისი ავტოსადგომი. ახლომდებარე მრავალშვილიანი ქონების მფლობელი გვთხოვს თუ არა მათგან ბევრი გაქირავებას, რადგან მათ არ აქვთ საკმარისი პარკინგი პარკუჭთათვის.

რისკები განიხილონ მიწის ყიდვისას

განუწყვეტლივ მიწის ნაკვეთი, როგორც ჩანს, გაუთავებელი შესაძლებლობები აქვს. თუმცა, თქვენ მალე აღმოაჩენთ, რომ არსებობს ბევრი შეზღუდვა და გამოწვევები თქვენ წინაშე, როგორც თქვენ ცდილობენ განვითარება ან გაყიდვა ამ მიწაზე. მთავრობას შეუძლია შეზღუდოს ქონების ისეთი სახეობა, რომელიც შეიძლება აშენდეს ან მიწის გამოყენება. თქვენ შეიძლება ექმნებათ გარემოსდაცვითი პრობლემები, როგორიცაა წყალდიდობა ან დამაბინძურებლებს.

აქ არის ხუთი რისკი მიწის შესყიდვის შესახებ:

1. ზონირების კლასიფიკაცია

ერთი ძირითადი პრობლემა, რომელსაც შეეძლოთ მიწის შეძენისას, შეეძლოთ ისეთი საკითხები, როგორიც მიწის გამოყენება შეიძლება. ყველა ქალაქში მიწის გამოყენების გეგმაა. ეს ძირითადად განლაგებულია ქალაქის სხვადასხვა ადგილებში, მათ შორის კომერციულ, საცხოვრებელ, სასოფლო-სამეურნეო, სამრეწველო, ისტორიულ ან თუნდაც შერეული გამოყენების ჩათვლით.

• მიწების გამოყენება:

პირველი საკითხი, რაც თქვენ უნდა გაუმკლავდეთ, არის ის გზა, სადაც შეიძლება გამოყენებული იქნეს მიწა. თუ მიწის ნაკვეთი საცხოვრებელი ფართით იყიდება და გეგმავთ საცხოვრებელი სახლების მშენებლობას, მაშინ პრობლემა არ გაქვთ.

თუმცა, თუ გსურთ შეცვალოთ გზა მიწა ზონაში, შეიძლება ჰქონდეთ ბრძოლა თქვენს ხელში. მაგალითად, მიწის ნაკვეთი საცხოვრებელი ფართით სარგებლობდა და შენს საკუთრებაში კომერციულ საკუთრებაში მოყვება. ზოგიერთი ზონირების კლასიფიკაცია ათწლეულებია, ამიტომ ქალაქი შეიძლება ღია იყოს მიწის რეკლასიფიკაციისთვის, თუ ახალი ფუნქცია ახდენს ქალაქის ამჟამინდელ განლაგებას. სხვა დროს ეს ასე არ არის ადვილი.

თქვენ მოგიწევთ ქალაქის შუამდგომლობა, რათა მიიღოთ მიწა ხელახლა კლასიფიცირებული. ბევრი ქალაქი გინდა, რომ აჩვენო, რომ სამეზობლოში არსებითი ცვლილება მოხდა, რომელიც ზონის შეცვლის გარანტიას იძლევა. თქვენ უნდა წარმოადგინოთ წინადადება, თუ რას ააშენებთ საიტზე. თქვენ უნდა აჩვენოთ, რომ თქვენი განვითარება შეესაბამება არსებულ მიწის განვითარების გეგმის შეთავსებას და არ ექნება უარყოფითი ეფექტი, მაგალითად, ახლომდებარე ტერიტორიების წყალდიდობის ან ტრანსპორტის გაზრდის მიზნით.

სავარაუდოდ იქნება საჯარო მოსმენა. მაშინაც კი, თუ თქვენ მიიღებთ ქალაქის საბჭოს ბორტზე, თქვენ შეიძლება ჰქონდეთ ცალკე ბრძოლა თქვენს ხელში მეზობლებთან, რომლებიც შუამდგომლობენ, რათა თავიდან აიცილონ შენობა.

2. ზონირება შეზღუდვები

მეორე ფაქტორი, როდესაც მიწის შეძენისას განიხილავს, არის განვითარების ზომა, რომელიც შენს აშენებას მოგცემთ.

• მოთხოვნების შეცვლა:

როგორც წესი, კოდია, რომელიც მოითხოვს თქვენი ქონების აშენებას მეზობელი ქონებისგან გარკვეული დაშორებით. ეს მოიცავს ფრონტს, რომელიც სავარაუდოდ ქუჩას, ორ მხარეს და უკან. მუდმივი სტრუქტურები, როგორიცაა სახლი, ავტოფარეხი ან გემბანი, უნდა აშენდეს გარკვეული მანძილი დაშორებით ქონების ხაზი.

დამოკიდებულია ზომა ბევრი თქვენ უყურებთ, ეს შეიძლება მნიშვნელოვნად იმოქმედებს ზომა სტრუქტურა, რომელიც შეიძლება აშენდეს, პოტენციურად რაც არ ღირს საინვესტიციო.

• ლოტი დაფარვა:

ეს კოდექსი არის წყალდიდობის საკითხების თავიდან ასაცილებლად. უნდა იყოს გარკვეული პროცენტული ლოტი, რომელიც არ არის დაფარული, სადაც წვიმას აქვს ნიადაგის წიაღისეულის უნარი, რათა არ მოხვდეს მეზობელი თვისებები.

• სართული ფართობი თანაფარდობა:

თითოეული სართულის კვადრატული კადრები (გარკვეული ქალაქები მოიცავს სარდაფებს, სხვებს) და დაემატება ერთმანეთს და შემდეგ გაყოფილია ლოტის ზომით. მთლიანი სართული ფართობი შეიძლება იყოს მხოლოდ გარკვეული ზომა, რომელიც თითოეული ქალაქის განსაზღვრავს.

• სიმაღლე:

თქვენ უნდა იცოდეთ სიმაღლის სტრუქტურა შეგიძლიათ აშენება. თუ შენ გეგმავს სამ ოჯახს შენობაში, მაგრამ ქალაქი არ დაუშვებს ორზე მეტი ისტორიის ამ ადგილს, საინვესტიციო არ გამოაქვს ფულადი გრძნობა თქვენთვის.

• აქსესუარების შენობები:

იქნება კოდექსის შეზღუდვა სტრუქტურების ზომაზე და განთავსებაზე, როგორიცაა ავტოფარეხები და საწყობები. შეიძლება იყოს მოთხოვნა იმის შესახებ, თუ რამდენი ავტოსადგომით უნდა ქონდეთ ქონება. ზოგიერთ ქალაქს შეუძლია მოითხოვოს ეს ადგილები დაფარული.

3. გარემოსდაცვითი საკითხები

ნედლეულის ყიდვის მესამე რისკი არ იცის რა არის ნიადაგის ქვეშ. თქვენ შეიძლება შეხვდეთ მაღალ დონეზე რადონას ან აზბესტებს. ნიადაგი შეიძლება არასტაბილური იყოს და აშენდეს. თუ თქვენ აშენებთ ნიადაგს, რომელიც არ არის სტაბილური, შეიძლება გამოიწვიოს თქვენი ქონების დაფუძნება .

მიწა შეიძლება მდებარეობდეს წყალდიდობის ზონაში. ეს არ იქნება სამყაროს დასასრული, თუ დატბორვის თავიდან ასაცილებლად ან ნიადაგის შეფასების შეცვლა შეგიძლია. წყალდიდობის დაზღვევა ძალიან ძვირია და შეიძლება იყოს გარიგება პოტენციური მყიდველისთვის.

გამონაკლისებიც არსებობს. ნიუ-ჯერსის დიდი ჰობოკენი განლაგებულია წყალდიდობის ზონაში, მაგრამ ნიუ-იორკის სიახლოვის გამო, ამ ტერიტორიაზე მიწა ძალიან ღირებულია.

4. წვდომა ხელსაწყოებზე

რამდენად ადვილია ის, რომ მიიღოთ კომუნალური მდებარეობა? ეს მოიცავს საკანალიზაციო, წყლის, ელექტროენერგიის, გაზის, ტელეფონით, საკაბელო და ინტერნეტით. ნუ მეზობელ თვისებებს ამ სერვისებს, ან თქვენს მიწის ნაკვეთი შუა არსად.

თუ თქვენი ქონება შუა არსად არ არის და არ აქვს დაშვება კანალიზაციის ხაზს, შეიძლება შეგეშოთ ნიადაგის ზედაპირის ტესტირება ნიადაგზე, რათა დადგინდეს, თუ სეპტიური სისტემა შეიძლება დამონტაჟდეს საკუთრებაზე. ეს ტესტი განსაზღვრავს, რამდენად სწრაფად ხდება წყლის გადინება ნიადაგის მეშვეობით. სავარაუდოა, რომ მიწა გადის პარლოკაციის ტესტზე, თქვენ ასევე უნდა გათხრიდეთ სასმელი წყლისთვის, რომელიც ადვილად ღირს ხუთეულში.

ამ კომუნატის მიღება თქვენი ქონების გადატანა შეიძლება მნიშვნელოვანი ხარჯებით. თუ შეუძლებელია საჭირო კომუნალური წვდომის მიღება, ეს არის კატასტროფა ნებისმიერი პოტენციური განვითარებისათვის, რომელსაც განიხილავდი.

5. შემოსავალი, მაგრამ ხარჯები

ნედლეულის ყიდვისას, მიწაზე არაფერია, ამიტომ შემოსავალი არ არის. ძალიან რთულია ვაკანტურ ადგილას სესხი, ასე რომ თქვენ სავარაუდოდ უნდა გადაიხადოთ ფულადი სახსრები, რის გამოც ინვესტიციებში ბევრი ფული დაიხარჯება.

არ არის შემოსავლის წარმოქმნა, მაგრამ თქვენ კვლავ პასუხისმგებელი იქნება მიწის ხარჯებზე. მთავარი ხარჯები იქნება გადასახადები. თქვენ ასევე უნდა გადაიხადოთ მიწის შენარჩუნება, როგორიცაა ბალახის ჭრა რეგულარულად.