უძრავი ქონების ნაღდი ფულით ინვესტირების სტრატეგიები
არსებობს სტრატეგია უძრავი ქონების ინვესტირების გარეშე ფულადი სახსრების გარეშე.
თქვენ შეგიძლიათ დაიწყოს როგორც პატარა, როგორც ღირებულება რამდენიმე ასეული ბიზნეს ბარათები. ეს არ არის სტატია "ადვილი ფულის" შესახებ. მიუხედავად იმისა, რომ არსებობს გზები, რომ დაიწყოს უძრავი ქონების ინვესტირება მხოლოდ თქვენი სურვილი და ზოგიერთი legwork, ადვილი არ არის, მაგრამ ეს შეიძლება გადაიქცეს ნაღდი თქვენს ჯიბეში მოკლე დროში.
არსებობს ყველგან, ტელევიზორში, ბეჭდვით და ინტერნეტში, რომლებიც ასწავლიან ყველა ამ მეთოდს. თქვენ შეგიძლიათ გაიგოთ ბევრი უძრავი ქონების საინვესტიციო საიტებზე, მაგრამ ფრთხილად იყავით გადამხდელი ძალიან ძვირი კურსი ან სწავლებისა. სხვები კარგად ესმით, რომ რაც არ უნდა ინსტრუქტორი იცნობს და გვასწავლის, ჯერ კიდევ თქვენზეა გასვლა და განხორციელება. ზოგიერთ ტექნიკას, რომელიც საშუალებას მოგცემთ, ფული გამოყოთ უძრავი ქონებიდან, ფულადი სახსრების გარეშე:
- Bird Dogging
- დავალებები
- გაქირავების პარამეტრები
- სენდვიჩი ლიზინგი
- Back-to-Back დახურვები
აქ არის ამ მეთოდების მიმოხილვა, როგორ მუშაობს და რამდენად რეალურია ინვესტორების გარკვეული ნაწილი მათი ფულადი შემოსავლების მიღება მათი ინვესტის ბიზნესში.
Bird Dogging
სანამ ნამდვილი ვაფასებთ ღირებულების ფრინველის ძაღლს შეუძლია უზრუნველყოს უძრავი ქონების ინვესტორები, მოდით შევხედოთ ვინ არიან ეს ინვესტორები. პირველი, რაც იბადება არის "ფლიპერი", ყიდულობს სახლებს, აფიქსირებს მათ და გაყიდვის მათ სწრაფად მოგება.
მაშინ არსებობს გრძელვადიანი ინვესტორი, რომელიც ყიდულობს სახლებში, როგორც გაქირავება თვისებები, ხვდებიან ფულადი ნაკადების და მადლიერება დროთა განმავლობაში.
არც ამ უძრავი ქონების საინვესტიციო სტრატეგიები შეიძლება იყოს ძალიან მომგებიანი. რომელი სტრატეგია ინვესტორს ირჩევს მათი მიზნები, ტემპერამენტი და რისკის ტოლერანტობა.
აქ არის ბევრი სხვა ინვესტორი, ვიდრე ადამიანების უმეტესობა ფიქრობს, განსაკუთრებით გრძელვადიანი გაქირავების ინვესტორებს. ვინ არიან? მხოლოდ რამდენიმე ტელევიზორი ხედავთ მაღალი პროფილის ტიპს. დიდი უმრავლესობაა ხალხი, რომელსაც ყოველდღე ხედავთ. მათ შეიძლება ჰქონდეთ სხვა წარმატებული ბიზნესი და ჰქონდეთ ფულადი სახსრები, რომლებსაც სურთ უძრავი ქონების შეძენა.
მათი ბიზნესის გატარება ყველაზე მეტ დროს მოითხოვს და ისინი ტრადიციულ რესურსებს ეყრდნობიან, როგორიცაა უძრავი ქონების აგენტები, რათა დაეხმაროს მათ საინვესტიციო ქონების გარიგებებს. ჩვეულებრივ, ისინი უფრო მეტს გადაიხდიან, ვიდრე ამ გარიგებისთვის, რადგან უძრავი ქონების აგენტები მუშაობენ მრავალრიცხოვანი ჩამონათვალიდან ( MLS ) ინვენტარიდან. არ არსებობს ბევრი მოქნილობა ფასების, განსაკუთრებით კომისიების გარიგება.
ბევრი ინვესტორი ყიდულობს მრავალი თვისებას. რა რეაქცია ექნებოდათ მათ, ვინც დაუკავშირდა მათ, ვინც თქვა, რომ მათ შეეძლოთ სახლის შეძენის გარიგება 10% -დან 40% -ით ნაკლები თანხა, ვიდრე ისინი ყიდულობენ? პასუხი მარტივია, რადგან ისინი ფულს აკეთებენ.
ნაკლებად ისინი გადაიხდიან სახლში, უკეთესად დაბრუნდნენ ინვესტიციაზე (ROI) ფულადი ნაკადებისაგან და ადრე ისინი ჩაკეტილნი არიან აქციებში.
ისინი გვინდა, რომ ეს პიროვნება მათთვის გარიგებამდე მიიყვანოს. ეს ადამიანი ცნობილია, როგორც ფრინველის ძაღლი. ოდნავ ჰგავს როგორც wholesaler.
მეშვეობით მუშაობა, კვლევა და გამოძიება, ფრინველებზე ძაღლი პოულობს homeowners რომლებიც უნდა გაყიდოს და ვერ შეძლეს ან homeowners ერთად იპოთეკური სირთულეები ან foreclosures სანამ ისინი ჩამოთვლილი. ეს არის ფრინველის dogging, და ეს არ მოითხოვს ნაღდი მისაღებად დაიწყო, მხოლოდ რამდენიმე ბიზნეს ბარათები და ბევრი ძალისხმევა. თუმცა, მას შეუძლია გააკეთოს უძრავი ქონების ინვესტირება ბიზნესის საშუალო პირი ძალიან ვალის და არა ბევრი ფულადი.
ისინი გარეთ ეძებენ სახლებს უძრავი ქონების აგენტები არ არიან ჩამონათვალი. სინამდვილეში, ზოგიერთი ფრინველის ძაღლების აქვს უძრავი ქონების აგენტები კვების მათ მივყავართ, როდესაც დაჩაგრულია homeowner ვერ შეძლო გაყიდვას. ფრინველის ძაღლი ინვესტორს აძლევს მომგებიან ინვესტიციებს და საკომისიოებს შეუძლიათ იმოქმედონ $ 2000-დან $ 10,000-მდე, როდესაც ის იხურება.
დავალებები
კიდევ ერთი გზა, რათა ფული გამოყოს უძრავი ქონების ინვესტირება გარეშე თქვენი საკუთარი ფული არის გამოიყენოს დავალებები. ეს არ არის გართულებული პროცესი, მაგრამ ის მოითხოვს, რომ თქვენს მყიდველს აქვს გაფორმებული ხელშეკრულების გაფორმების წინ. თქვენ აპირებთ რეალურად განახორციელოთ თქვენი გარიგება გამყიდველისთვის და დაწერე შეძენის ხელშეკრულება. ხელშეკრულება მიუთითებს, რომ მყიდველი არის "თქვენი სახელი და / ან დაავალოს".
ეს საშუალებას გაძლევთ ხელშეკრულების მიცემა ვინმესთვის, მყიდველისთვის, გამყიდველის თანხმობის გარეშე. ისინი უნდა იყვნენ ფულადი მყიდველი, მაგრამ ეს ჩვეულებრივ ხდება, როდესაც თქვენ აკეთებთ ამ სახის გარიგებებს. გამყიდველი ინახავს მხოლოდ იმას, რომ თქვენი მყიდველი არის მყიდველი და რომ გარიგება ნორმალურად გაგრძელდება შესყიდვის ხელშეკრულების პირობებით.
კიდევ ერთი განხილვა, როდესაც გარიგებები გარიგება არის მოგების თანხის დეპოზიტი, რომელიც მისცემს გამყიდველს. ეს ფული დეპონირდება სათაურით კომპანიის დახურვისა და არ მიიღებთ ამ თანხას. ეს თქვენს მყიდველს გადაეცემა. ასე რომ, თქვენ გსურთ შეინახოთ ეს თანხა რაც შეიძლება დაბალია, რადგან ჯერ კიდევ არსებობს რისკი, რომ გარიგება არ დაიხურება.
თუ რეგულარულად ვმუშაობთ ინვესტორ მყიდველებთან, თქვენ შეძლებთ რეალურად მიიღოთ თქვენი საკომისიო, როდესაც თქვენ გააკეთებთ კონტრაქტის მინიჭებას და არ უნდა დაველოდოთ დახურვას. თუმცა, თქვენ შეიძლება გადახდილი როდესაც გარიგება იხურება. რა თქმა უნდა, თუ თქვენ გარკვეულ მყიდველებს კარგად ირეკლავთ და შეუძლიათ გარიგებდნენ მათ გარიგებას და მიიღებდნენ სიტყვიერ ვალდებულებას, თქვენ შეძლებთ მიიღოთ თანხა ფულადი სახსრების წინ, სანამ სახლში ჩაკეტვა.
გაქირავების პარამეტრები
საიჯარო ვარიანტის სტრატეგიის ძირითად კომპონენტებს იჯარით იჯარით იჯარის ყოველთვიური გადასახადი და იჯარის პერიოდში ქონების შეძენის შესაძლებლობა. მოდით გავატაროთ მაგალითი მაგალითი იმისა, თუ როგორ მუშაობს იგი. თქვენ ინვესტორს, რომელსაც სურს ფლობდეს სახლში, როგორც გაქირავების ქონება, მაგრამ თქვენ არ იჯდა საკმარისი ნაღდი ფულის გადახდაზე. თქვენ კი საკრედიტო ანგარიშიც მაქვს, რაც სესხის აღება ძალიან ძვირია.
ბანდიტური ნიშნების, გაზეთისა და კრეისლისტის რეკლამების მარკეტინგის საშუალებით ან უბრალოდ სიტყვის პირის მიმართ რეფერალური, თქვენ განლაგებულია უაღრესად მოტივირებული სახლის მფლობელი, რომელმაც ვერ შეძლო საკუთარი სახლის გაყიდვა. მოდით შევხედოთ ჰიპოთეტური მაგალითი. ვთქვათ, რომ homeowners არ ჰქონდა სახლში ჩამოთვლილი, მაგრამ ვერ გაყიდვას.
სახლში ღირს 100,000 დოლარი მიმდინარე ბაზარზე, მათი იპოთეკური ბალანსი $ 70,000, და მათი გადასახადები $ 525 / თვე გადასახადები და დაზღვევა. ერთი მეუღლე სამსახურიდან გაათავისუფლეს, მეორე კი უკეთესი სამუშაო ადგილია, რის გამოც მათ მალე გადაადგილება სჭირდებათ. აი რა ჩვენი ინვესტორი აკეთებს:
- იჯარით 3 წლით იჯარით იჯარით გადახდილი საფასურის გადახდა.
- იხდის მათ $ 1,500 როგორც არაანაზღაურებადი საიჯარო ვარიანტი გადახდის უფლება აქვს, მაგრამ არა ვალდებულება, სახლის შეძენა იჯარის ბოლოს $ 80,000.
- სიტყვიერი შეთანხმების თანახმად, ინვესტორი იყენებს მარკეტინს ან სხვა მეთოდებს, რათა მოიძიოს დამქირავებელი სახლისთვის, რომელიც მზად არის გადაიხადოს $ 750 / თვეზე გაქირავებისთვის. ისინი ხელს აწერენ მინიმუმ ერთი წლის იჯარით.
- 3 წლის საიჯარო პერიოდში, გადასახადები და დაზღვევა კვლავაც დარჩება, ამ თანხების შენახვისას ესქრო იქნება.
- ნაღდი ფული: $ 525 x 3 პირველი და გასულ თვეში საიჯარო გადასახადები და უსაფრთხოების დეპოზიტი = $ 1,575 + $ 1,500 საიჯარო ვარიანტის გადახდა = $ 3,075.
- ფულადი თანხა: $ 750 x 3 პირველი, ბოლო და უსაფრთხოების დეპოზიტი = $ 2,250.
ეს არის ყველაზე ცუდი ფულადი მდგომარეობა, ინვესტორი ჯიბეში $ 825. თუმცა, მათ შეეძლოთ მოლაპარაკებები უკეთესად გამყიდველებთან ერთად, გადაეტანათ უსაფრთხოების დეპოზიტი, ან საერთოდ გაეკეთებინათ ეს თანხა, რის შედეგადაც ისინი ჯიბეში დაახლოებით 300 დოლარამდე იქნებოდნენ.
ეს არ არის ცუდი, რომ გააკონტროლოს ეს სახლი და დაიბლოკოს მომგებიანი შეძენა ბოლოს. ეს უკვე ღირს მეტი ფასი უნდა გადაიხადოს, და სავარაუდოდ ვაფასებთ დროს 3 წლიანი იჯარით. $ 250 / თვე დადებითი ფულადი ნაკადები შეადგენს 3000 აშშ დოლარს 3 წლის ვადით. მაშინაც კი, თუ ინვესტორი არ ყიდულობს საკუთარ ვარიანტს სახლში, მათ გააკეთეს სასიამოვნო მოგება იმის გათვალისწინებით, რომ მცირე თანხის ნაღდი ფული აქვთ ჩადებული.
სენდვიჩი ლიზინგი
სენდვიჩის იჯარით, როგორც სახელი ითვალისწინებს: ორი იჯარის პარამეტრები ინვესტორთან შუაში. ამ სიტუაციაში, ინვესტორს სურს იჯარით გათავისუფლების პერიოდში ქონების შეძენის შესაძლებლობა, და მათ უნდა მოიძებნონ ქირაობა, ვისაც სურს შეიძინოს სახლი, მაგრამ არ შეუძლია საკრედიტო პრობლემების ან ნაკლებობის გამო ფულადი სახსრების გადახდა. ამ ადამიანების უმრავლესობას, ვისაც სურს ფლობდეს, ბედნიერია, რომ იპოვოთ უფლება სახლში, მათ შეუძლიათ შეიძინონ საიჯარო ვარიანტთან ერთად, ჰქონდეთ დრო საკრედიტო კურსის გასაუმჯობესებლად და თანხის გადახდის ერთად.
ჩვენ ვაპირებთ გამოვიყენოთ წინა მაგალითი, მაგრამ რეგულარული ქირავნობის ნაცვლად, ინვესტორი აღმოაჩენს იმას, ვისაც სურს იჯარით შეძენა ან ქირაობა-გაყიდვა-სახლი. ყველა რიცხვი ერთნაირია, გარდა იმ შემთხვევებისა, როდესაც ქირავნობის მყიდველს 3 წლიანი შესაბამისი საიჯარო პერიოდის დასასრული სურს.
ქირავნობის მყიდველი ახლა არა მარტო იხდის პირველ, ბოლო და უსაფრთხოების დეპოზიტს, არამედ იჯარის გაქირავების საშუალებას, რომლითაც იჯარით გაცემული თანხა იჯარის ბოლომდე. ასევე, ქირავნობის მყიდველი თანახმაა, რომ თუ ისინი ყიდულობენ სახლში, ფასი იქნება $ 110,000. ახლა ფულადი ნაკადები ინვესტორისთვის ასე გამოიყურება:
- იგივე $ 3,075 გამგზავრება გამყიდველისთვის პირველი იჯარის ვარიანტისთვის.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 საიჯარო ვარიანტი გადახდის tenant მყიდველის მოდის = $ 3,750.
- ინვესტორს ასევე შეეძლო უმაღლესი ლიზინგით გადახდილი თანხის გადახდა, მაგრამ კმაყოფილი იყო $ 675 დადებითი ფულადი ნაკადებით, როდესაც ორივე გარიგება გაფორმდა.
- გამყიდველი $ 675-მდე წინაპირობას, $ 250 / თვეში დარჩენილი დარჩენილ თვეში (პირველი / ბოლო გადახდილი), ხოლო $ 30,000 მთლიანი მოგება სახლის გაყიდვით $ 110,000-ით, მაგრამ მხოლოდ 80,000 დოლარის გადახდას.
- ინვესტორის მთლიანი მოგება $ 39,175 დოლარია, მათ შორის, ფულადი ნულოვანი დოლარი.
კიდევ ერთი უპირატესობა ამ სტრატეგიის არის ის, რომ tenant მყიდველი იმედოვნებს, რომ ფლობდეს სახლში და მიიღებს უკეთესი ზრუნვა მას. სინამდვილეში, ზოგიერთი ინვესტორი მოლაპარაკება იჯარით იჯარით, რომელიც მოითხოვს მეწარმე გადაიხადოს პირველი $ 100 ან მეტი ნებისმიერი რემონტი. როგორც სადაზღვევო და გადასახადები იბეგრება თავდაპირველი იპოთეკური გადახდით, ხარჯები მინიმალურია.
თუ ინვესტორს სურს ყველა ბაზის დაფარვა, მათ შეუძლიათ იპოთეკური გადასახადების გადახდა უშუალოდ, არ გაქირავონ გამყიდველის პოზიციაზე, სადაც მათ შეუძლიათ ნებისმიერ დროს. საიჯარო ვარიანტები და სენდვიჩის იჯარით არის სტრატეგიები, რომლებიც ხშირად იყენებენ უძრავი ქონების ინვესტორებს თავიანთ პორტფელზე ქონების დაამატოთ და ყოველთვიურად ფულადი ნაკადების გაზრდას.
Back-to-Back დახურვები
საბინაო და იპოთეკური სასაუბროდ, რომელიც დაიწყო 2007 წელს შეიქმნა ბევრი ცვლილება სესხებისა და უძრავი ქონების ტრანზაქციების ბიზნესში. სათაური კომპანიები, რომლებიც გამოყენებულ იქნა ორმაგი დახურვისა და ფონდის ერთი გარიგება ერთად შემოსავლები სხვა საკმაოდ არსად არ არის ნაპოვნი. თუმცა, არსებობს გზა საბითუმო და Flip თვისებები უკან- to-back დახურვის გარეშე საკუთარი ფული.
რა თქმა უნდა, პირველი მოთხოვნა არის ის, რომ თქვენ გაქვთ მომგებიანი საბითუმო Flip გარიგება შეიქმნა. თქვენ უნდა ჰქონდეთ პირველი ფასი, რომელიც შეძენილია სწორი ფასით და მზა ინვესტორი თქვენთვის სასურველ მოგებაზე ყიდულობს. მოგება უნდა იყოს საკმარისი იმისათვის, რომ გადაიხადოს საფასური, რომელიც საჭიროა იმისათვის, რომ გამოიყენოთ სხვა ადამიანების ფული, რომ მიიღოთ პირველი გარიგება დახურული იმისათვის, რომ შეძლოთ მეორე რეალიზაცია თქვენს ინვესტორზე.
ტრანსაქციური დაფინანსება არის მოკლევადიანი კრედიტის მიღების პროცესი, რომელიც დაფარავს ერთი გარიგების თანხმობას, რომელიც გაიყიდება იმავე დღეს ან 24 საათის განმავლობაში. ტრანზაქციურმა კრედიტმა მოათავსოს სახსრები იმ კომპანიასთან, რომელიც საჭიროა პირველი გარიგების დახურვისთვის.
მას შემდეგ, რაც ეს გარიგება ხურავს, გადადიხარ მეორე გარიგებაზე, როგორც წესი, სწორად არის დაგეგმილი. დახურვის განაცხადი ამ გარიგების აისახება გადახდის transactional კრედიტორების თანხა ისინი სესხის პირველი გარიგება პლუს მათი საფასური. ეს ჩვეულებრივ მინიმუმ $ 2,500, და ასევე შეიძლება დაფუძნებული თანხის პროცენტული სესხი. თქვენ მიიღებთ ნაშთს და მოგებას.