- მდებარეობა
- ფინანსები
- რემონტი
- მიმდინარე ბაზარი
ქონების ადგილმდებარეობის შეფასება
პოტენციური საინვესტიციო ქონების შეფასებისას საიდან არის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი საკითხი. ეს დაგეხმარებათ წვლილის გამოხატვა ქონების პოტენციალზე წლების განმავლობაში.
მაგალითად, უძრავი ქონების გუბერნატორი რობერტ კიოსაკი საუბრობს შემოსავლის ქონების ყიდვის სარგებლობაში კოლეჯის საზოგადოებასთან ახლოს. მსჯელობა ის არის, რომ ყოველთვის არსებობს სასოფლო-სამეურნეო საყოფაცხოვრებო მომარაგება, სტუდენტების მშობლები ჩვეულებრივ გადაიხდიან ქირას და ხშირ შემთხვევაში ხშირად იჯარით გაქირავებას ფართის გამოყოფა და ბინების მოთხოვნის გაზრდა.
როგორია სამეზობლო
- არის საგარეუბნო თუ ურბანული?
- არის თუ არა საცალო მაღაზიები, სატრანსპორტო ჰაბები, საავადმყოფოები და სკოლები?
- რა ტიპის tenant სურს იქ ცხოვრება? (ოჯახები, seniors, ერთი ადამიანი, საშუალო კლასი და ა.შ.)
- არსებობს თუ არა საკმარისი მიწათმფლობელები ამ ტერიტორიაზე?
- ახლოს არის თქვენი რეზიდენცია? თუ შორს არის, თქვენ უნდა გაითვალისწინოთ ტურისტული ხარჯები მგზავრობის ხარჯებისა და ხარჯების ხარჯების ხარჯებისგან დაკარგულ პროდუქტიულობისგან.
- არის სამეზობლო სტაბილური, გაფართოების ან შემცირება? არსებობს ბევრი ვაკანტური თვისებები ან არსებობს ბევრი ახალი მშენებლობა?
- ხედავთ თუ არა მომავალში ზრდის შესაძლებლობა? მაგალითად, ახალი სარკინიგზო ხაზის მშენებლობა, რომელიც დაკავშირებულია დიდ ქალაქში, ან ახალი კომპანია ახორციელებს ტერიტორიას და ქმნის ახალ სამუშაო ადგილებს. ეს შეიძლება მკვეთრად გაზარდოს ადგილმდებარეობის სასურველია.
შეაფასეთ ქონების ფინანსური ანალიზი
იცოდე შენი ბიუჯეტი
- რამდენად შემიძლია ამ ინვესტიციის განხორციელება?
- რამდენად შეძლებთ დაკარგოთ?
- თუ საჭიროა დამატებითი თანხები, სად მიიღებთ მათ?
- როგორი იქნება თქვენი ყოველთვიური იპოთეკური გადახდა და საპროცენტო განაკვეთი?
შეხედეთ ქონების ღირებულებას
- მოითხოვეთ რეალური შემოსავლისა და ხარჯების ფურცლების ნახვა. თუ არ არის ხელმისაწვდომი, დარწმუნდით, რომ თქვენ გონივრულად პროგნოზირებენ საოპერაციო ხარჯები.
- გამოითვალეთ წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI) ქონებისათვის.
- რა არის სტანდარტული ვაკანსია თქვენი ფართი?
- რა არის სავარაუდო გაქირავებული უძრავი ქონება?
- სადაზღვევო ღირებულება?
- რამდენი გადასახადია?
- რა იქნება ქონების შენახვის ღირებულება?
- გსმენიათ თქვენი ბაზრის კაპიტალიზაციის შეფასება (Cap rate) ? თუ თქვენ არ იცნობთ ბაზრის კაპიტალს, უნდა გაეცნოთ ადგილობრივ უძრავი ქონების ბროკერს.
- მას შემდეგ, რაც თქვენ განსაზღვრეთ Cap განაკვეთი, შეგიძლიათ გაყოთ NOI Cap- ის მიერ და მიიღოთ მიმდინარე ღირებულების ღირებულება.
- შეასრულე შედარებითი ბაზრის ანალიზი (CMA)?
- რა არის შედარებადი სახლებში ფართობი გაყიდვისთვის? თუ თქვენ ყიდულობთ საიჯარო ქონების ან ეძებს Flip სახლი, თქვენ გვინდა დავრწმუნდეთ, თქვენ არ ზედმეტად გადამხდელი ქონება.
შეაფასეთ რა რემონტი აუცილებელია
რა რემონტი ხარ კომფორტული?
- გნებავთ საკუთრება, რომელიც საჭიროა მხოლოდ საღებავისა და ახალი ხალიჩის ქურთუკი, კარგად ხარ შრომის ზომიერი მოცულობით, ან კომფორტული ხარვეზის რეაბილიტაცია (ახალი სანტექნიკა, ელექტრო, იატაკი, კედლები და ა.შ.)
შემიძლია თუ არა ამ რემონტი?
- რემონტის ღირებულება ბევრად განსხვავდება იმის მიხედვით, თუ შეძლებთ ამის გაკეთებას, თუ ამის გაკეთება გჭირდებათ.
- თქვენი სამშენებლო ბიუჯეტი მასალისა და ხელოსნობისთვის ასევე განსხვავდება თუ არა თქვენ მილიონი დოლარის რემონტი თუ ორმოცდაათი ათასი დოლარის გაქირავების ქონება.
- კიდევ ერთი ზოგადი წესი ცერის არის, რემონტი ყოველთვის მეტია, ვიდრე თქვენ დაგეგმილი. კონტრაქტორის აყვანის შემთხვევაში, ორკვირიანი სამუშაო ხშირად ოთხ კვირაში გადაიქცევა. მაშინაც კი, თუ თქვენ აკეთებთ რემონტს თავს, ხარჯები შეიძლება გავიდნენ ხელიდან. მაგალითად, თქვენ აპირებთ დააყენოთ ახალი პლასტმასის ოთახი ოთახში $ 800. კედლების გასახსნელად, თქვენ იპოვით ტერმინებს და საჭიროება არა მხოლოდ განადგურებას, არამედ კედლების ხელახლა ჩაყრას. მსგავსი მოულოდნელი ხარჯები სწრაფად დაამატოთ. თქვენ არა მხოლოდ მოხვდება უმაღლესი სამშენებლო ბიუჯეტით, მაგრამ დამატებით დაფინანსების ხარჯებს გადაგიხდით, ე.წ. "რბილი ხარჯები", იპოთეკის, ქონების გადასახადებისა და დაზღვევის ვაკანტური ადგილის გადახდა, ხოლო დამატებითი რემონტების დასრულება.
შეაფასოს საინვესტიციო შედარებით არსებული ბაზარი
რეცესიის დროს McMansion- ის მცდელობა ცდილობს არ იყოს ყველაზე იოლი საქმე. In რეცესია, ყიდვის foreclosed ქონების დაქირავება გარეთ მცხოვრები შეიძლება იყოს უკეთესი ფსონი წარმატება. თქვენ უნდა გაეცნოთ რა არის უძრავი ქონების ბაზარზე ახლა და შესაბამისად, თქვენი გეგმის შეცვლა.
თუ იყიდით მყმანანსს და აქვს ფული შვიდი წლის განმავლობაში, სანამ მოგება ვერ გაიყიდება, მაშინ დიახ, ეს შეიძლება იყოს კარგი ინვესტიცია. კიდევ ერთი რამ უნდა გამოიყურებოდეს, როდესაც ყიდულობენ ქონების მისი resale ღირებულება. მაღალი სასურველი ქონება არის ის, ვისაც ადვილად შეუძლია შეიძინოს და გაყიდეს ბაზრის მიუხედავად. ისინი ყოველთვის ითხოვენ. დაფიქრდით, როგორც პური და წყალი.
ხალხს არ სჭირდება სახლის ჭურჭელი და ტელევიზორის სკრინინგის ოთახი. ხალხს სჭირდება სუფთა აბაზანა და ძლიერი სახურავი. თქვენ გინდათ თქვენი ქონება მივმართოთ ყველაზე დიდი რაოდენობის ხალხს, ასე რომ თქვენ გაქვთ ყველაზე მეტი პერსპექტიული მცხოვრები და მყიდველები.