ღირებულება შეადგენს წმინდა საოპერაციო შემოსავალს, რომელიც გაყოფილია კაპიტალური კურსის მიხედვით
თუ თქვენ ხართ უძრავი ქონების ინვესტორი და თქვენ ყიდულობთ ქონებას, ერთ-ერთი პირველი რამ, რაც თქვენ გინდათ, უნდა განსაზღვრონ არა მარტო ქონების საბაზრო ღირებულება, არამედ მისი საოპერაციო შემოსავალი და ხარჯები.
ეს გეტყვით, თუ ის აკმაყოფილებს ფულადი სახსრების მოძრაობას და მომგებიანობის მიზნებს. და თუ თქვენ დაწყებული, გაგება ქულა განაკვეთი მნიშვნელოვანია თქვენი მომავალი ბიზნესის ზრდის.
ქონების ღირებულების განსაზღვრა
პირველი თქვენ უნდა განსაზღვროთ საგადასახადო აქტივის წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI), რომელიც თქვენ ან თქვენს კლიენტს განიხილავს. გაქირავების ქონების NOI- ი მისი ხარჯების ნაკლებია. თუ ეს ბინა კომპლექსი, განსაზღვრავს წმინდა საიჯარო შემოსავლის შემდეგ რა ღირს შენარჩუნება.
ეს შეიძლება იყოს ცოტა გამოწვევა, რადგან იდეალურად, თქვენ დაგჭირდებათ შემოსავლისა და ხარჯების შესახებ განცხადებები იმ ქონებისგან, რომელსაც მხოლოდ ამჟამინდელი მფლობელი ექნება. მაგრამ თქვენ ასევე შეგიძლიათ შეაფასოთ NOI მიერ გამრავლებით გაყიდვების ფასი კაპიტალიზაციის განაკვეთი.
მაგალითი
ექვსი ერთეული ბინა პროექტი შეიძლება გამოიღო $ 30,000 წმინდა მოგება საწყისი გაქირავება. განსაზღვრეთ კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი ბოლო, შედარებით, გაყიდული ქონებიდან. ახლა გაყოფა, რომ წმინდა საოპერაციო შემოსავლები კაპიტალიზაციის მაჩვენებლის მიხედვით მიმდინარე ქონების ღირებულების შედეგების მისაღებად.
ვთქვათ, თქვენი შესადარებელი ქონება 250 000 დოლარად გაიყიდა. თქვენ განისაზღვრა, რომ ქონების NOI- ის ხარჯების გამოკლებით, $ 50,000. გაყოფა, რომ $ 250,000 გაყიდვების ფასი. თქვენ გაქვთ კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი .2 ან 20 პროცენტი.
თუ კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი 20 პროცენტია. $ 30,000 გაყოფილი 20 პროცენტით 150,000 აშშ დოლარი, რაც ქონების ამჟამინდელი ღირებულება იქნება.
სხვა ინსტრუმენტები
გაითვალისწინეთ, რომ ეს არ არის ერთადერთი მეთოდი, რომელიც აფასებს შემოსავლის ქონების ღირებულებებს. ეს მხოლოდ ერთი ინსტრუმენტია ყუთში. სხვადასხვა შეფასებისა და ფინანსური შესრულების გათვლები, რომლებიც ინვესტორებს და უძრავი ქონების პროფესიონალებს იყენებენ ყოველდღიურ ყოველდღიურ საქმიანობაში, ყველაფერს აქვს მნიშვნელობა.
არსებობს უძრავი ქონების ღირებულების რთული გამოგონების მქონე წიგნები, რომლებიც განისაზღვრება უძრავი ქონების ინვესტიციების განხორციელებისა და უძრავი ქონების საკუთრებისა და საოპერაციო საქმიანობის განსახორციელებლად. ყველაზე ინვესტორები იყენებენ მხოლოდ ნახევარი ათეული ან იმდენად ამ გათვლები რეგულარულად საცხოვრებელი ქონების საინვესტიციო. ზოგიერთი ვრცელდება wholesaling, ზოგიერთი დაფიქსირება და Flip პროექტები, და კიდევ სხვები გაქირავების ინვესტირებას. ზოგიერთი უფრო სასარგებლოა გაქირავების ინვესტორისთვის მათი პორტფელის გრძელვადიანი შესრულების განსაზღვრისას.
კომერციული ქონების ინვესტიცია
მათემატიკის მთელ ახალ დონეზე ჩართულია კომერციული ქონების ინვესტირება. არსებობს ძალიან სპეციალიზებული გათვლები მიერ გამოყენებული კრედიტორების რათა დადგინდეს, თუ არა დააფინანსოს შეძენა ან პროექტი. კარგია მათ შესახებ, რადგან ბევრი წარმატებული საცხოვრებელი ინვესტორები ვითარდებიან მრავალ ოჯახს და კომერციული ქონების ინვესტირებას.
შერჩევა, თუ რომელი შეფასების და მოგების გათვლების გამოყენება დამოკიდებულია თქვენს მიზნებზე და საკუთრების ტიპზე.
თუ თქვენ ინვესტორს ყიდულობთ ერთჯერადი საოჯახო ტიპის ქონების შეძენას, თქვენ გამოგიყენებთ გარკვეულ გამოთვლებს, მაგრამ ალბათ არ უნდა იყოს დაინტერესებული კაპიტალური და სხვა მრავალპროფილიანი ოჯახის გათვლებით.
საიჯარო ქონების საინვესტიციო
წარმატებული გაქირავების ქონების საინვესტიციო სტრატეგიის დასაწყისია სავარაუდო ქონების გაქირავების სავარაუდო ღირებულება. როდესაც თქვენ ფლობენ გაქირავების თვისებებს, წმინდა საგადასახადო სარგებელი მოგახსენებთ, რამდენად საინვესტიციო ხორციელდება არა მარტო საბაზრო ფაქტორები და გაქირავება, არამედ თქვენი ხარჯები, მათ შორის მენეჯმენტი და შენარჩუნება.
ქვედა ხაზი
ისინი, ვისაც უძრავი ქონების ინვესტირება შეუძლიათ შემოსავლების მწარმოებელ თვისებებზე, უნდა ჰქონდეთ მეთოდი, რათა განსაზღვრონ ნებისმიერი ქონების ღირებულების დადგენა. საკაბელო ტარიფები ფართოდ გამოიყენება კომერციული და მრავალპროფილიანი ქონების შეფასებისა და მომგებიანობის კვლევებში.
ისინი შეიძლება გამოყენებულ იქნეს იმისათვის, რომ განსაზღვრონ კარგი გაყიდვის ფასი ქონების ან მეორე მხარეს, ღირებულება ჩამოთვლილი ქონების წინააღმდეგ და ითხოვს ფასი.
როგორც უძრავი ქონების პროფესიონალური მომსახურებით სარგებლობენ საინვესტიციო კლიენტებს, თქვენ უნდა იცნობდეს შემოსავლების ქონების შეფასების ყველა მეთოდს. თუ ყველა თქვენი საკუთარი ქონების მართვისა და მენეჯმენტის გაკეთებას აპირებთ, შეიძლება არ ჰქონდეს რაიმე სახის ხარჯები, გარდა იმ შემთხვევისა, თუ არ აფასებთ თქვენს შრომას. თუმცა, ეს ბევრად უფრო სავარაუდოა, რომ თქვენ გექნებათ მრავალჯერადი ხარჯები და თქვენი წმინდა საოპერაციო შემოსავალი არის ნომრის მიღება ამ ხარჯების გამოქვითვის შემდეგ.