სირთულე: მარტივი
საჭიროა დრო: 5 წუთი
აი როგორ:
- ქონების მთლიანი საოპერაციო შემოსავლის (გ.ი.ი.) განსაზღვრა:
მთლიანი პოტენციური შემოსავალი - ვაკანსია და საკრედიტო ზარალი = მთლიანი საოპერაციო შემოსავალი
- განსაზღვროს ქონების საოპერაციო ხარჯები. ეს მოიცავს ხარჯებს მენეჯმენტის, იურიდიული და აღრიცხვის, სადაზღვევო, დაცვის, შენახვის, მარაგების, გადასახადების, კომუნალური და ა.შ.
- გამონაკლისი საოპერაციო ხარჯები მთლიანი საოპერაციო შემოსავლიდან, რათა ჩამოვიდეს წმინდა საოპერაციო შემოსავალში. ქონების მაგალითი მაგალითია 52,000 აშშ დოლარისა და 37,000 აშშ დოლარის საოპერაციო ხარჯებით, ჩვენი წმინდა საოპერაციო შემოსავალი იქნება:
$ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000 წმინდა საოპერაციო შემოსავალი
კომერციული კრედიტორები იყენებენ განსხვავებულ საკვალიფიკაციო კრიტერიუმებს, რათა დადგინდეს, თუ იპოთეკა დაურიგდება და რამდენად შეესაბამება მათ საკუთრებაზე სესხის აღება. ინვესტორის მფლობელები, როგორც წესი, არ არიან ინდივიდუალურად შეფასებულნი მათი საკრედიტო ისტორიის მიხედვით, რადგან ეს არ არის ისეთი მნიშვნელოვანი, როგორც კრედიტორების საკუთრების შემოსავლის გამომუშავების პოტენციალი.
ფაქტია, რომ მთავარი მყიდველი სახლში ცხოვრობს, ისინი ყიდულობენ, ასე რომ კრედიტორი აფასებს იპოთეკისა და ვალდებულებების გადახდის ისტორიას.
კომერციულ საკუთრებაში არსებული განსხვავებული სიტუაციაა, ვთქვათ საოფისე კომპლექსი. მყიდველები ყიდულობენ ამ ქონებას ერთი მიზნით; შემოსავლისგან დადებითი ფულადი ნაკადების გენერირება.
შემოსავალი
შესყიდვის მოტივაცია შემოსავალია, ასე რომ კრედიტორს სურს, შეაფასოს ქონება, ძირითადად, შემოსავალზე, რაც გამოიწვევს.
რა თქმა უნდა, ქონების მდგომარეობა და სხვა ფაქტორები იბეგრებიან იპოთეკურ კვალიფიკაციაში, მაგრამ შემოსავალი დიდი ფაქტორია. თუ ქონებას შეუძლია დავალიანების გადახდა (იპოთეკური გადახდების გადახდა) და კვლავ მისაღებია ყოველთვიური შემოსავლის ფულადი სახსრები, მაშინ იპოთეკური სავარაუდოა.
ხარჯები
რა თქმა უნდა, ხარჯები არის NOI გაანგარიშების ძირითადი მოსაზრებების ნახევარი. მნიშვნელოვანია საკუთრების ყველა საოპერაციო ხარჯების გადაღება. ეს შეიძლება და ხშირად შედის:
- მარკეტინგისა და რეკლამის მიხედვით - ქონების ტიპის მიხედვით, ამ ხარჯების კატეგორია შეიძლება განსხვავდებოდეს ბევრი. ბინის საკუთრებისთვის, ამ ხარჯების უმრავლესობა რეკლამის განმთავსებლების რეკლამირება იქნება. საცალო ან საოფისე საკუთრებისთვის, იგივე იქნებოდა გამოყენებული, მაგრამ ასევე შეიძლება არსებობდეს მარკეტინგის ხარჯები მომხმარებლებისთვის ან კლიენტებისთვის ქონების წარდგენისთვის.
- მენეჯმენტი - პროფესიონალური მენეჯმენტი არის უფრო დიდი კომერციული თვისებების ნორმა. ეს ხარჯა მნიშვნელოვანია, მაგრამ ეს შეიძლება იყოს ოფსეტური ბევრი დანაზოგის პროფესიონალური მენეჯმენტის მიერ წარმოშობილი ოპერაციისა და შენარჩუნებისას.
- კომუნალური - ეს არ არის გასავლელი გასავლელი იქნება ამ კატეგორიაში.
- სარემონტო და სარემონტო - ყველაფერს ლანდშაფტის ჩამორთმევა გატეხილი კონდიცირების ობიექტების ან ფერწერა ერთეული არის ამ bucket.
- დაზღვევა - ეს არის მთავარი ხარჯებიც.
ეს არის ძირითადი კატეგორიები და არსებობს სხვა ხარჯები, რომლებიც დამოკიდებულია საკუთრებისა და ლტოლვილების გამოყენებით.
თუ შემოსავლის საფუძველზე კრედიტორების მიერ მოთხოვნილი კოეფიციენტები არ მიუთითებენ დამტკიცებას, მსესხებლებს შეუძლიათ მიიღონ უფრო მეტი ფულადი სახსრები, რათა შეადგინონ კოეფიციენტები. წმინდა საოპერაციო შემოსავალი ძალიან მნიშვნელოვანია კომერციული დაკრედიტებისას.
რჩევები:
- იყავით ფრთხილად, რომ მიიღოთ ყველა საოპერაციო ხარჯების გაანგარიშება. დაკარგული ხარჯები გაზრდის წმინდა საოპერაციო შემოსავალს და ამით გამოიწვევს თქვენს კლიენტს გადაანგარიშების საფუძველზე დაფუძნებული ქონების საფუძველზე.
- ყველაზე ხშირად გამოყენებული ინვესტორის გათვლები და განმარტავს ცხრილების გაანგარიშებას, მიიღონ ეს ხაზი , ტოპ 10 კალკულაციისთვის .
რა გჭირდება:
- კალკულატორი
- საოპერაციო ხარჯების ყოვლისმომცველი itemization.
ამ გათვლებით არც ერთი რაკეტა არ არის. თქვენ სწრაფად მიიღებთ სწრაფვას და შეძლებენ მათ, ან განიხილონ მათ ჭკვიანურად კომერციულ ინვესტორებთან.