ამ პატარა რიცხვს შეუძლია გითხრათ, თუ სავარაუდოდ ფულის ჩადება.
ასეთი ქონების შეფასების გამოწვევა ისეთი რთული არ არის, როგორც ეს შეიძლება ჟღერდეს. ფაქტობრივად, უძრავი ქონების კაპიტალიზაციის განაკვეთი გაანგარიშება მარტივია და არა უმეტეს ხუთი წუთის განმავლობაში.
იგი იწყება გაგება ზუსტად რა cap განაკვეთი.
რა არის კაპიტალიზაციის შეფასება?
კაპიტალური კურსის განაკვეთი არის საპროცენტო განაკვეთის დაბრუნების მაჩვენებელი, რომელიც დაფუძნებულია თქვენი შემოსავლის მიხედვით, თუ რა შემოსავალს გჯერათ, რომ ქონება მოგებაა. ეს, რა თქმა უნდა, ძალიან მნიშვნელოვანი ფაქტორია. თქვენ არ აპირებთ ინვესტირებას ფულის დაკარგვის განზრახვით.
ეს არის დიდი გზა, რათა შევადაროთ მსგავსი თვისებები, რადგან ყველა ხარჯები გათვალისწინებულია. როდესაც ორი თვისება, როგორც ჩანს, საკმაოდ ბევრია, მაგრამ კიდევ უფრო მეტი ღირს, ეს შეიძლება იყოს უფრო მეტი შემოსავლის მომტანი ან იმიტომ, რომ მას აქვს დაბალი ხარჯები.
როგორ გამოვთვალოთ კაპიტალური შეფასება
თქვენ შეგიძლიათ გამოთვალოთ კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი წმინდა საოპერაციო შემოსავლებისა და შესადარებელი თვისებების გაყიდვების ფასების გამოყენებით. კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი განისაზღვრება და შემდეგ ვრცელდება იმ ქონებაზე, რომელსაც თქვენ განიხილავთ შეძენით არსებული საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა შემოსავლის მიხედვით.
უპირველეს ყოვლისა, მიიღეთ მსგავსი შემოსავლის ქონების გაყიდვის ფასი.
მოდით გამოვიყენოთ ექვსი ერთეულის ბინა პროექტის მაგალითი, რომელიც 300 ათას დოლარად გაიყიდა.
ახლა განსაზღვრავს წმინდა საოპერაციო შემოსავალს ამ ბინის პროექტთან დაკავშირებით, ან მფლობელების მიერ გაცემული წმინდა გაქირავება. გამონაკლისი ყველა საოპერაციო ხარჯები, გარდა იპოთეკისა. ეს გაანგარიშება აფასებს საკუთრებას, თითქოს თქვენ გადაიხადა ნაღდი ფული.
ამბობენ, რომ გაქირავების შემოსავალი ყველა იმ ხარჯების შემდეგ, რაც თქვენ დაიქვითეთ, არის $ 24,000. ახლა გაყოფა, რომ წმინდა საოპერაციო შემოსავალი გაყიდვების ფასი ჩამოვა cap cap: $ 24,000 ხარჯები გაყოფილი $ 300,000 გაყიდვების ფასი გაძლევთ კაპიტალიზაციის განაკვეთი .08 ან 8 პროცენტი.
როგორ გამოვიყენოთ Cap განაკვეთი
ინვესტორს შესაძლებლობა აქვს გამოიყენოს ქუდების განაკვეთი ორი გზით. მას სურს, რომ ისარგებლოს საკუთრებაზე, რომელიც აპირებდა გაყიდოს ბაზრის კაპიტალს, რომელიც ახლახანს გაიყიდა შესადარებელ თვისებებზე, ან შესაძლოა მას სურს, განსაზღვროს თუ არა ქონების მოთხოვნის ფასი გონივრული, თუ ის ყიდულობს მას.
როდესაც თქვენ გაყიდვაში
ვთქვათ, თქვენ ფლობენ პატარა ბინის პროექტს და გაყიდვას გვინდა. თქვენ შეაგროვებთ ინფორმაციას თქვენს მიერ გატაცებული ფართების შესახებ. მათ შეეძლოთ მეტი ან ნაკლები ერთეული, მაგრამ თქვენ ცდილობენ იპოვონ ისეთი თვისებები, რომლებიც შეიძლება, როგორც ერთი, რაც გსურთ გაყიდოთ.
თქვენ იპოვით სამი თვისა, რომელიც გაიყიდა წინა სამი ან ოთხი თვის განმავლობაში. სახიფათო ნაწილი უნდა ნახოს მათი წმინდა საოპერაციო შემოსავლები. ზოგჯერ ეს ინფორმაცია გამოქვეყნდა ჩამონათვალი, როგორც გაყიდვის წერტილი, მაგრამ ხშირად არ არის, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც წმინდა საოპერაციო შემოსავალი არ არის ხელსაყრელი. ამ ტიპის ინფორმაცია შეგიძლიათ მიიღოთ კომერციულ უძრავი ქონების აგენტიდან, თუმცა, განსაკუთრებით მაშინ, თუ თქვენ შეგეძლებათ მასთან გასაყიდი ქონების ჩამონათვალი.
ასე რომ, თქვენ ჩამოხვალთ სამი ქონების კაპიტალზე საშუალოდ 9.2 პროცენტი. შენი ქონების წმინდა საოპერაციო შემოსავალი $ 31,000. ახლა ყველა თქვენ უნდა გააკეთოთ გაყოფა წმინდა საოპერაციო შემოსავალი cap განაკვეთი: $ 31,000 გაყოფილი .092 გამოდის $ 226,957. არის თქვენი ქონების ღირებულება.
თქვენ შეგიძლიათ დაეყრდნოთ ფასს, რომ გკითხოთ ამ ფიგურაზე საკუთრებაზე და განათავსოთ იგი ბაზარზე.
როდესაც თქვენ გათვალისწინებით შესყიდვის
თქვენ იმუშავებთ ჩამოთვლილ თვისებებთან ერთად, როდესაც თქვენ შეძლებთ შეძენის გადაწყვეტილების თვისებების შედარებას. ეს კი უფრო ადვილია მათი წმინდა საოპერაციო შემოსავლების მიღებისა და თითოეული მათგანისთვის დათვლის კოეფიციენტის გაანგარიშება. ამის შემდეგ შეგიძლიათ შეადაროთ ისინი, რომლითაც შესაძლებელი გახდება საუკეთესო შეძენა.
მაგრამ შეამოწმეთ მათი ხარჯები და იჯარით გატარება, იმიტომ, რომ შეიძლება გაიზარდოს დაბრუნება, თუ თქვენ შეგიძლიათ იპოვოთ შესაძლებლობები, რათა შეამცირონ ხარჯები ან გაზარდოს ქირაობა.
თქვენ შეიძლება აღმოაჩინოთ, რომ ხარჯები არანორმალურად მაღალია საკუთრების ტიპისა და ზომისთვის, ან შესაძლოა გაირკვეს, რომ გადასახადების გადახდაა შეფარდებული საბაზრო განაკვეთების შესაფასებლად. ან ამ სიტუაციებში გაზრდის cap განაკვეთი, რაც მას უკეთესი პოტენციური ქონება თუ ისინი შესწორებული.
მოდით ვთქვათ, რომ თქვენ გაქვთ თვალების კონკრეტული პატარა ბინაზე, რომელიც 495,000 დოლარად არის ჩამოთვლილი. ღირს, რომ მიმდინარე ბაზარზე ან არის თუ არა ფული? კიდევ ერთხელ, მიიღოთ შედარებადი თვისებები და საშუალოდ გაყიდული cap განაკვეთი. ჩვენ ვიყენებთ ჩვენს 9,2 პროცენტს კვლავ მაგალითს.
თუ ამ საოპერაციო შემოსავალი 39,500 აშშ დოლარს შეადგენს, ღირს ფასი? არა, იმიტომ, რომ კაპიტალზე ამ შემოსავლის გაყოფა მოგცემთ 429,348 აშშ დოლარს. 495 000 დოლარი ითხოვს ოდნავ ნიშანს.
რა წმინდა საოპერაციო შემოსავალს უნდა მიანიჭოთ ამ სიის ღირებულება ღირებულებისთვის? გადართვა ფორმულაზე და გაიზარდოს მოთხოვნის ფასი cap rate- ით. გაიზარდა $ 495,000 9.2 პროცენტით და თქვენ მოემსახურება საჭირო წმინდა საოპერაციო შემოსავალს $ 45,540.
მაგრამ გახსოვდეთ, შეიძლება არსებობდეს კარგი მიზეზი, რის გამოც საკუთრების უფლება უკეთესობისკენ გაამართლებდა. ეს შეიძლება იყოს შენობა-ნაგებობების ადგილმდებარეობა ან თვისებები და ხარისხი. ყველაფერი უნდა იქნას შეფასებული, სანამ გადაწყვეტილებას მიიღებ, მაგრამ კაპიტალური კურსი ეხმარება.