გაყიდვების შედარების მიდგომა არის უძრავი ქონების პროფესიული CMA, შედარებითი ბაზრის ანალიზის საფუძველი . ეს არის პროცესი, რომელიც გამოიყენება ქონების საბაზრო ღირებულების დასადგენად, რომელიც განისაზღვრება შედარებით თვისებებთან შედარებით.
გაანგარიშების შედეგები გამოიყენება სახლის გამყიდველის ჩამონათვალის კლიენტის დასახმარებლად, რათა გადაწყდეს ფასი, რომლის დროსაც მათ ქონებას მიაწერენ.
უძრავი ქონების პროფესიონალები ასევე იყენებენ CMA პროცესს, რათა დაეხმაროს მყიდველებს, რათა დადგინდეს, თუ სახლის ფასი სამართლიანი და შეესაბამება მიმდინარე საბაზრო საქმიანობას. აგენტი, თუ საფუძვლიანი იქნება, ორი მათგანი, ერთი ახლახანს გაყიდული თვისებები და სხვა გამოყენებით გაკეთებული ჩამოთვლილი თვისებები და მათი სიის ფასები. ეს იმიტომ ხდება, რომ ბაზრები მუდმივად იცვლება და მათ სურთ, რომ შევადაროთ შედარებული თვისებები, რომლებიც კონკურენციაა. მიმდინარე ინვენტარისა და მოთხოვნის მიხედვით, შეიძლება არსებობდეს მიზეზი, რომ შემცირდეს ან გაზარდოს ჩამონათვალი, რომელიც განისაზღვრება გაყიდული ქონების CMA- ში.
CMA პროცესი
არსებობს CMS- ს სტრუქტურული პროცესი, და არსებობს ძირითადი ძირითადი მოთხოვნები :
- შერჩეული შესადარებელი თვისებები უნდა იყოს ისეთივე, რაც შეიძლება საგანი იყოს:
- საძინებლის რაოდენობა
- აბაზანების რაოდენობა
- კვადრატული კადრის ზომა
- ბევრი ზომა
- შედარებითი თვისებები უნდა იყოს სიახლოვე, რაც შესაძლებელია, იმავე სამეზობლოში ან ქვედანაყოფში საუკეთესოა.
- მათი გაყიდვების თარიღი უნდა იყოს ბოლო დროს რაც შეიძლება. თუ comps '(comparables') გაიყიდება ვადები ძალიან შორს წარსულში, ისინი უკვე ძალიან ძველია იყოს ზუსტი ბაზარზე. თუ არ არის საკმარისი დახურული თვისებები comps, მაშინ გადაადგილება ცოტა უფრო შორს გარეთ მანძილი აუცილებელია.
ასე რომ, ამის გათვალისწინებით, მოდით შევხედოთ უბრალო CMA- ს მიმოხილვის მაგალითს.
- ჩვენ გვაქვს ჩვენი საგანი, 3 BR, 2 BA სახლის 1900 კვადრატული ფუტი ზომის ორი მანქანის ერთვის ავტოფარეხით.
- სახლში არის სტანდარტული ქვედანაყოფის ლოტი, რომელიც ძალიან ჰგავს ყველა სხვა დანარჩენს.
- ერთი და იგივე ქვედანაყოფში აღმოჩნდა სამი შესადარებელი სახლი.
- ორი სახლი იყო ძალიან ახლოს, იგივე საძინებელი, აბაზანები და ავტოფარეხი.
- ერთი სახლის ჰქონდა დამატებითი საძინებელი და ნახევარი აბანო. ამ სახლის გაყიდვის ფასი შემცირდა საძინებლის ახალი სამშენებლო ღირებულებით და ნახევარ აბაზანაზე, რათა მას ჩვენი საგანი ქონდეს.
- სახლების კვადრატული მასალა იყო ახლოს, მაგრამ არა ზუსტი. ასე რომ, სამი კომპრესია თითოეული მათგანი გაყოფილი იყო მათი კვადრატული ფერის ზომა, რათა მიიღოთ გაყიდული ფასი თითო კვ ფუტისთვის, ეს იყო საშუალოდ ერთი რიცხვი.
- ეს რიცხვი გამრავლდა 1,900 კვადრატული მეტრით საგანით, რათა დადგინდეს მისი ამჟამინდელი ბაზრის სავარაუდო ღირებულება.
ახლა, გამყიდველი და უძრავი ქონების პროფესიონალი, ეს, როგორც წესი, რამდენადაც ისინი მიდიან. თუმცა, მე ვარაუდობდი სხვა ბაზარზე ანალიზს, რომ ნახოთ მიმდინარე კონკურენცია, როგორც მე ვიქნები მყიდველისთვის. სხვა CMA კეთდება საკმაოდ ბევრი ისევე. თუმცა, ახლა ჩვენ სამი comps, რომლებიც იყიდება და გამოიყენონ მათი ჩამონათვალი ფასები.
ეს მაგალითი ბაზარი საკმაოდ დატვირთული იყო და ბოლო რამდენიმე კვირის განმავლობაში უფრო მეტი გაყიდვები აღმოჩნდა, ვიდრე ახალი კატალოგი. გასაყიდი სახლების ამჟამინდელი ინვენტარი უფრო დაბალია და ჩვენი სამი კომპოზიციის ჩამონათვალი ფასდება იმაზე, რომ რეგულარული CMA- ის ჩამონათვალი ფასების ზრდა შეიძლება გაიზარდოს. ჩვენ ვაგრძელებთ კონკურენტუნარიანი სახლების ფასების დაბალ ფასებს გაყიდვების უპირატესობისთვის და ბაზარზე წასვლას.
ასე რომ, რა განსხვავდება ამ პროცესებში და შეაფასეთ? შემფასებელი იყენებს comps ასევე, იქნებ იგივე comps. თუმცა, დამფასებელი, როგორც წესი, მუშაობს კრედიტორების, ასე რომ მათი სამუშაო განსხვავდება. უძრავი ქონების პროფესიონალი სურს შეიძინოს მაქსიმალური ფასი მათი გამყიდველი. შემფასებელი სურს ღირებულება, რომელიც მოიცავს კრედიტორების საინვესტიციო მაგრამ არ არის გაბერილი.