ქონების ჩანაწერების გაყიდვით, უძრავი ქონების პროფესიონალი ირჩევს ახლახანს გაყიდული თვისებები, რომლებიც სათემო ქონების მსგავსია და იგივე გეოგრაფიული არეალში. ამ თვისებების შედარებით და მახასიათებლების განსხვავებებთან მორგება, საგანია ქონების ღირებულება.
თუმცა, საფუძვლიანი უძრავი ქონების პროფესიონალი გააკეთებს მეორე CMA for გამყიდველი ან მყიდველი.
მეორე საფუძვლიანი CMA მოიცავს შედარებითი შედარებით მსგავსი ჩამოთვლილი თვისებების ტერიტორიაზე. იგივე პროცესი გამოყენებული იქნება, მაგრამ ამჟამად ჩამოთვლილი თვისებებით. ეს საშუალებას მისცემს შეაფასოს მიმდინარე კონკურენცია და შეიძლება გამოიწვიოს გაყიდეს ან შემცირება გაყიდული ქონების საფუძველზე.
ასევე ცნობილია, როგორც: CMA, შედარებით ანალიზი
შედარებითი შერჩევის ხარისხი
უმნიშვნელოვანესია CMA- ს სიზუსტე საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისას არის საუკეთესო შესადარებელი თვისებების შერჩევა. სამი აგენტი არჩევის შემთხვევაშიც კი, ერთი განსხვავებული გარეთ სამი ან ოთხი გამოყენებული შეიძლება მოდის ზოგიერთი ძალიან განსხვავებული შეფასებები. ეს ხდება ბევრი როდესაც გამყიდველი არის სავაჭრო აგენტი. ისინი აფასებენ რამდენიმე აგენტის ღირებულებას და ისინი გაოცებულნი არიან განსხვავებებზე. სამწუხაროდ, ხშირად ის, ვინც მათ ყველაზე მაღალ რიცხვს აძლევს, არის ის, ვინც იღებს ჩამონათვალს და ჩვეულებრივ, ეს არ არის კარგი ნომერი.
არსებობს რამდენიმე რამ, რათა განიხილონ, როდესაც შერჩევა comps:
- როდესაც გაყიდული ქონება: წარსულში გაყიდვების ორი ან სამი თვე არ არის კარგი საკომუნიკაციო, განსაკუთრებით სწრაფი მოძრაობის ბაზრებზე. ბოლო დროს გაყიდვების ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ბაზარზე გადავიდა საკმარისი იმისათვის, რომ თვისებები გაყიდული ფასები შეუსაბამო დროს CMA.
- სადაც ქონება მდებარეობს: საუკეთესო სიტუაციაა ის, რომ სახლში არის იგივე ქვედანაყოფი. ეს არ არის გამორიცხული ბევრი შემთხვევა, ამიტომ მომდევნო განხილვა განთავსდება comps იმავე სამეზობლოში ან ზოგადად ფართობი. როდესაც ვერ მიიღებთ სათანადო comps რომ გზა, ძალიან მსგავსი სახლებში მსგავსი ქვედანაყოფები ქალაქის სხვა ნაწილებში შეიძლება იყოს მხოლოდ რესურსი ხელმისაწვდომი.
- სახლის მახასიათებლები: როდესაც საქმე ეხება საძინებელ ოთახებს, აბანოებს, სახლის კვადრატულ კადრებს, ლოტის ზომას და სახლის სხვა მახასიათებლებს, შესადარებელი სახლები უნდა იყოს ისეთივე მსგავსი. ეს იშვიათია, გარდა დიდი კუდი-საჭრელი ქვედანაყოფებისა, რომ მიიღოთ ყველა ეს ყველაფერი ზუსტად შეადაროთ.
ადაპტაციის ხარისხი
ამ ბოლო პუნქტში მოყვანილია დისკუსია იმის შესახებ, თუ როგორ შევაფასოთ ჩვენი გაანგარიშება სტრუქტურებში არსებულ განსხვავებებზე. ჩვენ გავაკეთებთ კორექტირებას, ისევე როგორც შემფასებელთა, შესადარებელი სახლების გაყიდვის ფასების დასაბალანსებლად, რათა უკეთ შევაფასოთ ჩვენი საგანი.
სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, თუ ჩვენ გვაქვს 3 საძინებელი, 2 აბაზანით ორსართულიანი ავტოფარეხით და 2100 კვადრატული ფუტი საცხოვრებელი ფართით, ჩვენ ვცდილობთ მოვძებნოთ სამი ან ოთხი კომპასი ყველა ამ თვისებით. თუმცა, ჩვენ იშვიათად ვიქნებით, ამიტომ ჩვენ უნდა გაეკეთებინათ გაჯანსაღებები მათი გაყიდული ფასებით.
- მოდით ვთქვათ, რომ ერთ კომპონზე მხოლოდ ორი საძინებელია. ჩვენ უნდა ვივარაუდოთ, რომ ეს იქნებოდა გაყიდული მეტი ფული სამი, ამიტომ ჩვენ დავამატებთ ფულს უკან მისი რეალურად გაყიდული ფასი შეცვალოს იგი ჰქონდა სამი საძინებელი. იგივე ეხება აბანოებსა და ავტოფარეხებს.
- თუ ეს სხვა გზაა, ამბობენ, რომ სამი საძინებელი, როდესაც ჩვენი საყოფაცხოვრებო სახლში ორი ჰქონდა, მაშინ ჩვენ გამოვრიცხავთ აბაზანის ღირებულებას ჩვენი გაყიდვის ფასიდან.
- ჩვენ არ უნდა გავაკეთოთ არაფერი კვადრატული კადრები სანამ ჩვენ გაანგარიშება საბოლოო.
მას შემდეგ, რაც ჩვენ მორგებული ჩვენი შესადარებელი სახლები გაიყიდა ფასები, ჩვენ გაყოფა თითოეული გაყიდული ფასი მათი კვადრატული ფეხები მისაღებად გაყიდული ფასი კვადრატული ფეხით. ჩვენ საშუალოდ ჩვენი სამი ან მეტი comps მისაღებად ერთი საშუალო ღირებულება კვადრატული ფეხით. მაშინ ჩვენ უბრალოდ გავამრავლოთ, რომ ჩვენი საგნის სახლის კვადრატული ვიდეორგოლის საშუალებით ჩვენს საბაზრო ღირებულებას მივაღწიოთ.
აქ თქვენ გაქვთ დიდი სურათის გაკეთება CMA, მაგრამ თქვენ გინდა გათხრა და გაიგოთ მეტი და პრაქტიკა, სანამ ისინი აკეთებენ კლიენტებს.