ოპერაციული ბიზნესი არ არის უძრავი ქონება და არ უნდა გაიყიდეს
სამუშაო ბიზნესის გაყიდვა , მაშინაც კი, როდესაც უძრავი ქონება შედის, მოითხოვს ძალიან განსხვავებულ მიდგომას შეფასებისას. ძალიან ხშირად უძრავი ქონების აგენტები და ბროკერები არ აცნობიერებენ განსხვავებას, რადგან მათ არ მიიღებენ ამ ტიპის გარიგების ნაზავი.
როდესაც ბიზნესის მფლობელიც ფლობს უძრავი ქონებას, მათ სურთ, დაიხუროს ბიზნესი და გაყიდონ უძრავი ქონება ან გაყიდონ ორივე . უძრავი ქონების აგენტები და ბროკერები არიან ცდუნება სიაში ორივე ერთად, და ეს შეიძლება იყოს შეცდომა.
საოპერაციო ბიზნესი არის ძალიან განსხვავებული ცხოველი უძრავი ქონებისგან, სადაც ის ცხოვრობს. არსებობს ასევე განსხვავებული სახელშეკრულებო შეთანხმებები, რომლებიც აუცილებელია ბიზნეს აქტივების გადაცემისთვის. მათ არ მოსწონთ უძრავი ქონება და შეიძლება შეიცავდეს მოცულობისა და არსებული კლიენტის / მომხმარებელთა ბაზის დემოგრაფიის გარანტიებს. შეფასების პარამეტრების ძალიან განსხვავებული, რადგან სამუშაო ბიზნესის ჰქონდა "კარგი ნება" მოსაზრებები, ასევე არსებული სახელშეკრულებო და შესაძლოა მიმწოდებელი შეთანხმებები. ზოგჯერ ვერ გაივლის ახალ მფლობელს.
უძრავი ქონების პროფესიონალები
უძრავი ქონების პროფესიონალები, განსაკუთრებით კომერციულ ნიშანში, აქვთ ცოდნა და გამოცდილება გაანალიზონ გაქირავების შემოსავლები და ხარჯები, წარუდგენენ მათ კლიენტს / მომხმარებელს გადაწყვეტილების მიღებისათვის. სად შეიძლება ისინი მოკლედ განიცდიან ბიზნესის ანალიზს ფინანსური თვალსაზრისით. არსებობს ბევრი რამ ზედაპირზე, და შემოწმება მოგება და ზარალი და ბალანსი არ დაიწყოს მისაღებად ჭეშმარიტი ფაქტები.
სოფელში, სადაც მე ვვარჯიშობ, უძრავი ქონების ბროკერი იყო გაყიდული ბიზნესი და ეს იყო უძრავი ქონების გარეშე. შენობა დაიქირავეს. როგორც დაინტერესებული დამკვეთის მქონდა, დავურეკე და ვთხოვე ფინანსური მონაცემების მიღებას, რომელიც იღებდა P & L და ბალანსის ფურცელს. დავბრუნდი და სთხოვა ფულადი ნაკადების დაზიანებას.
საბროკერო არ იცოდა, რას ითხოვდა.
P & L- ის ბიზნესი ხშირად განსხვავდება ფულადი ნაკადებისაგან ; უბრალოდ ვკითხო IRS აგენტი. ბიზნესის სარგებლობის ერთ-ერთი უპირატესობა გარკვეულწილად შესვენების ხარჯებს იკავებს, როგორც ბიზნესს, რომელიც სხვაგვარად იქნება. ჩვენ არ ვსაუბრობთ აუცილებლად უკანონო ან საგადასახადო საქმიანობაში. მაგალითად, ავტომობილისთვის გამოქვითვა და მისი ექსპლუატაციის ღირებულება, როგორც ეს შეიძლება გამოყენებულ იქნეს როგორც პირადი, ისე საქმიანი საქმიანობისათვის.
მისი კლიენტებისადმი დათვური იყო მისი საქმიანი სიის შესამოწმებლად, როდესაც მისი ძირითადი საფუძველი არ იყო მისი ცოდნის ბაზაზე. ნებისმიერი კარგი ბიზნეს ბროკერი მოითხოვს ფულადი ნაკადების ანალიზს კლიენტისგან, როგორც ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ფინანსური დოკუმენტი. ბიზნესის ღირებულების რეგულირება ხორციელდება ფულადი ნაკადების მიხედვით , მათ შორის:
- ყველა შემოსავლის დეტალური ცხრილები
- ყველა ხარჯების დეტალები
- რა ხარჯები მართლაც აპირებს მფლობელს
- ანაზღაურება შემოსავლის მფლობელი სარგებლის ხარჯებისათვის, რომელიც გაემგზავრება (არ არის ახალი მფლობელის ხარჯები)
- გარდა ამისა, ხარჯების მფლობელი სარგებელი ხარჯები, რომელიც მოითხოვს ახალი მყიდველის გაზრდის ხარჯები (მფლობელი მოახერხა / მყიდველი იქნება აყვანის მენეჯერი)
წინა ცხოვრებაში კარიერაში მე ვყიდი ბიზნესს ნიუ-იორკის საფონდო ბირჟაზე.
ისინი გაგზავნილ აუდიტორთა გუნდში, რომლებმაც რამდენიმე კვირა გაატარეს, ძირითადად ჩემი ფულადი ნაკადების გადამოწმება. მაგალითად, მესაკუთრის ხარჯების მაგალითი იყო ჩემი სატვირთო ხარჯების ხარჯზე. კომპანიამ მომცა მანქანა, ყველა ხარჯები, მოვლა და საწვავი. მათ დასძინა, რომ ეს ხარჯები და გაიზარდა ღირებულება ჩემი ბიზნესის, როგორც ეს არ იყო ნამდვილი ხარჯზე, რომ მათ უნდა გადაიხადოს შემდეგ შეძენა.
როგორც მე განცხადების სიაში ვთქვი, თუ გაყიდვის მესაკუთრემ ასევე მოახერხა ბიზნესი და არ გადაიხადა საბაზრო განაკვეთის ხელფასი, მყიდველმა უნდა შეცვალონ ბიზნესის შეფასება მათი მენეჯერის საჭიროების გამო საბაზრო ხელფასი.
როგორც ხედავთ, არსებობს მთელი რიგი ფაქტორები, რომლებიც ქმნიან საწარმოო ბიზნესის შეფასებას უძრავი ქონების რეალიზაციიდან. და ჩვენ არც კი ინვენტარიც არ მიგვიღია.
კიდევ ერთი რამ არის ბიზნეს შეფასების განსხვავებული გზები, რომელიც გამოითვლება დამოკიდებულია ინდუსტრიის ან ბიზნესის ტიპის მიხედვით.
აშკარაა, რომ უმეტესი უძრავი ქონების პროფესიონალები არ უნდა იყვნენ ჩართულნი ბიზნესმენების საბროკერო საქმიანობაში, თუ მათ აქვთ გამოცდილება და გამოცდილება. ბევრად უკეთესი მიდგომა იქნებოდა პარტნიორი ბიზნეს ბროკერით, რომელიც არ ახორციელებს უძრავი ქონების საბროკერო. ეს იქნება ორმხრივად სასარგებლო ურთიერთობა, თითოეულ თქვენგანს კლიენტი / კლიენტის მაქსიმალური გამოცდილება და ღირებულება.