ლევერაცია არის სხვადასხვა ფინანსური ინსტრუმენტის გამოყენება ან კაპიტალის შეძენა საინვესტიციო პოტენციური დაბრუნების შეძენის ან / და გაზრდის მიზნით - ეს ტერმინი გამოიყენება როგორც Wall Street- ში, ასევე Main Street უძრავი ქონების ბაზარზე.
უძრავი ქონების უმარტივესი მაგალითია იპოთეკა, სადაც თქვენ იყენებთ საკუთარ ფულს ბერკეტების შეძენაზე. უმეტეს შემთხვევაში 20% -იანი გადასახადი (და კარგი საკრედიტო ისტორია) მიიღებს თქვენს ქონებას 100% . ზოგიერთი იპოთეკური პროგრამების შეიძლება მოგცემთ ჩაახშო ნაკლები.
თუ თქვენ ხართ უძრავი ქონების ინვესტორი , თქვენ შეიძლება პარტნიორობის ფარგლებში მოქმედებდეს და პარტნიორები შეიძლება განახორციელონ ყველა ფული, ან გამყიდველები შეიძლება იყიდონ ქონების გასაყიდად არსებული ზოგიერთი ფასი. ყველა არის ბერკეტების მაგალითები
მაგალითი ლევერაჟი
ვთქვათ, რომ შენ დიდ სახლებში სახლში ეძებდი. თქვენ იპოვით 2 თვისს: $ 500,000 სახლს, რომლისთვისაც საჭიროა იპოთეკური და 100,000 დოლარის სახლი, რომელიც შეძენთ აშკარად.
სცენარი 1: თქვენ გადახვედით $ 500,000-მდე სახლის, ბანკისა და ისინი მოგცემთ $ 400,000 იპოთეკას, თუ 100 $ -იანი ანაზღაურება მოგიწევთ, ან 20%. მიგვაჩნია, რომ ამ სფეროში უძრავი ქონება დაახლოებით 5% წელიწადში იზრდება, 12 თვეში ინვესტიცია ღირს $ 525,000.
სცენარი 2: თქვენ შეიძინოთ 100,000 $ სახლი აშკარად არ იპოთეკური და არავის არაფერს არ ვალი. თუ უძრავი ქონების ბაზარი წელიწადში 5% -ით გაიზარდა, 12 თვეში საინვესტიციო ღირებულება 105 000 დოლარია.
სცენარი 1-ში, თქვენს სასარგებლოდ მუშაობდნენ, გაზრდილია თქვენი უძრავი ქონების ინვესტიცია. მაგრამ, თუ უძრავი ქონების ფასები 5% -ით დაეცა ამ წელს, სცენარი 1-ს 25,000 დოლარი დაეკარგა. სცენარი 2 იქნებოდა მხოლოდ $ 5,000 შემცირება.
რამ თავიდან აცილება გამოყენებით უძრავი ქონების ლევერაჟი
გამოყენებული სათანადოდ, უძრავი ქონების ბერკეტი შეიძლება იყოს ეფექტური საშუალება უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის, რათა გაზარდონ ინვესტიციები. მთავარია, რომ თავიდან იქნას აცილებული გადაწყვეტილების მიღება რისკის სფეროების სწორად განხილვის გარეშე. თავიდან აცილება ამ მაღალი რისკის ქცევას და თქვენ გაქვთ ბევრად უკეთესი შანსი, გააცნობიერონ წარმატება უძრავი ქონების ბერკეტების გამოყენებით.
01 - მადლობის მაღალ დონეზე დათვლა
მაშინაც კი, თუ საკუთრება აფასებს რამდენიმე წლის განმავლობაში 12% -20% -იან განაკვეთს, ამ მაჩვენებელზე დათვლის პროცესი უკიდურესად სარისკო წინადადებაა. ეს შეიძლება გამოიწვიოს თქვენ overpay თვისებები, ველოდებით გააცნობიეროს განსხვავება გაყიდვის მადლიერება. თუ ეს არ მოხდება, შენ ხარ დაკარგვა ან უარესი.
როდესაც თქვენ გეგმავთ თქვენი სადაზღვევო უძრავი ქონების ინვესტიციებს, სულ მცირე, სამი სცენარი: საუკეთესო; ყველაზე ცუდი და სავარაუდოდ.
02 - დასასრულით ძალიან მაღალი გადახდა
ეს შეიძლება როგორც ჩანს, როგორც დიდი ინვესტიცია კონტროლი ქონების ძალიან მცირე განვადებით. თქვენ ეძებს ნომრებს და ხედავს ნამდვილად მაღალი მოგების ინვესტიცია თქვენი დაბალი ფულადი outlay.
პრობლემა არის უმაღლესი გადახდები, რომ მოდის უმაღლესი ბერკეტები. თუ ეს იპოთეკურია, მაგალითად, შეგიძლიათ იმედი ჰქონდეთ, რომ ყოველთვიურად გადაიხადოთ გადასახადები და უფრო მეტი ხარ ნასესხები, რაც უფრო მაღალია ყოველთვიური გადასახადი.
იმ შემთხვევაში, თუ ბაზარი არბილებს ან შენს თვისებებს უფრო მაღალია, ვიდრე მოსალოდნელი ვაკანსია ან საკრედიტო დანაკარგები, თქვენ ვერ იპოვით თავს იმ მაღალ იპოთეკურ გადახდებს, რომელიც დასაწყისში კარგად ჩანს. თუ თქვენ ვერ შეძლებთ ყოველთვიურად, თქვენი ინვესტიცია საფრთხის წინაშეა.
03 - კარგი დაფინანსების შედეგი ცუდი შესყიდვებით
ბევრი ინვესტორი ფულადი სახსრების გადახდაა, რადგან მათ იპოვეს ნივვანა მაღალი ბერკეტების დაფინანსების კონფიგურაციაში. სხვაგვარად, მხოლოდ იმიტომ, რომ თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ ქონება ძალიან ცოტა ფულადი outlay არ ნიშნავს, რომ ეს კარგი ყიდვა. შეისწავლეთ ქონების ღირებულება მიმდინარე და მოსალოდნელი ბაზრის ტენდენციების კონტექსტში. მოძებნეთ "შედარებები" ან სხვა მსგავსი თვისებები. რა გაიყიდა? რა არის გაყიდული ამ ტერიტორიაზე?
თუ ქონება გადახდილია, მადლიერება იქნება მინიმალური ან უარესი, არ არსებობს. და ვაი შენ, თუ ბაზარი ხელახლა ხდის. შენი ზედმეტი ქონება იქნება მნიშვნელოვანი გადანაწილება და თქვენ ვერ შეძლებთ განიტვირთოს დაკარგვის გარეშე.
04 - დაივიწყეთ ფულადი ნაკადების მეფე
თუ მხოლოდ ერთი ასეთი "არ" ქცევის ჩხირები თქვენი გონება, ეს არის ის, რაც თქვენ უნდა განიხილოს ყურადღებით. შეცდომები გადაწყვეტილებაში ერთი ან მეტი სხვა აქედან შეიძლება შეუმჩნეველი იყოს, თუ ერთი დიდი რამ არის - შესანიშნავი ფულადი ნაკადები .
თუ თქვენი გაქირავების შემოსავალი, მინუს თქვენი იპოთეკური ხარჯები და ხარჯები, აყენებს სასიამოვნო ფულადი დაბრუნების თქვენს ჯიბეში ყოველ თვეში, მაშინ ის ფაქტი, რომ ქონება არ მოიპოვა ღირებულების წელს არ იქნება როგორც შემაშფოთებელი ღონისძიება. მაგრამ თუ ყველა თქვენი უძრავი ქონების ინვესტიცია ქვემოთ, თქვენ ბევრი ცხელი წყლით.