01 - უძრავი ქონების საინვესტიციო შეფასება ორივე რაოდენობრივი და თვისობრივი
მეორე დღეს პოტენციურ ინვესტიციას შევხედე. ეს იყო ფართო სპექტრის ოთხი ერთეული მრავალშვილიანი ოჯახი, რომელიც ოკუპირებული იყო მთლიანად მესაკუთრეში, რომელიც იყო ოცდაათი წლის განმავლობაში. მფლობელი იყო ეკლექტიკური აკადემიური და იყო ყველანაირი ბრიკ-ბრაკი და ანტიკური მიმოფანტული მთელ ადგილას. ადგილი არ იყო ქვე-დაყოფილი. საჭიროა კარტოფილის შეცვლა და სართულების რემონტი. გადასვლის საფუძველს ადგილი ჰქონდა იატაკქვეშეთში და ქმნა დიდი ბზარები, რომლებიც სხვადასხვა კედლებზე გადადიოდნენ.
მე ვნახე ადგილი ჩემს მეგობრებთან ერთად - წყვილი, რომელიც დაინტერესებული იყო უძრავი ქონების მიღებაში. მათ წერდა იმ ადგილას, სადაც ისინი კარიბჭისკენ გაემართნენ. მაგრამ როცა დავინახე, რომ ბალახები და ბზარები დავინახე ერთი რამ: ფული. ფონდის პრობლემები ყველაზე ინვესტორებს ეშინია, რაც კონკურენციას ამცირებს და ფასებს შეარბილებს.
მაგრამ როგორ უნდა შეაფასოს გარიგება? ან რაიმე გარიგება, ამ საკითხთან დაკავშირებით? პირადად, მე შევიკრიბეთ მოსაზრებები ორ კატეგორიად:
• რაოდენობრივი: როგორ შემიძლია ველით ქონებას ინვესტიციის სახით? ამ ნაწილში, მე შემიძლია whip out ჩემი კალკულატორი, ან ჩემი ცხრილების, ან ჩემი შეფასების პროგრამული უზრუნველყოფა და აწარმოებს რამდენიმე ნომრები.
• ხარისხიანი: მე უნდა ვკითხო საკუთარ თავს "შემიძლია გამოვხატო ეს?" თუ უძრავი ქონების ინვესტორთა უმრავლესობა მოგწონს, მაშინ ხარ ნახევარ განაკვეთზე. ეს იმას ნიშნავს, რომ თქვენ აპირებთ გაუმკლავდეთ ამ პროექტს თქვენი "დღის სამუშაო" და მოახერხა მას შემდეგ. ანალიზის ეს ნაწილი მიიღებს გარკვეულ სულისკვეთებას; კალკულატორი არ აპირებს აქ დაგეხმაროთ.
02 - რაოდენობრივი - Running Numbers გამოყენებით Cap Rate
პირადად, მე ტენდენცია შევხედოთ სამი ძირითადი მოღვაწეები, როდესაც მე გათვალისწინებით საინვესტიციო. Cap განაკვეთი , ეს არის პირველი ინსტრუმენტები.
Cap განაკვეთი უბრალოდ წლიური წმინდა შემოსავალი იყოფა ქონების ფასი. წლების განმავლობაში, ინვესტორები იყენებენ "1% წესს", რომელიც უბრალოდ აცხადებს, რომ ყოველთვიური გაქირავების შემოსავალი ქონება უნდა იყოს დაახლოებით 1% ფასი, რომელიც გადაიხდი ამ ქონებისთვის. ზოგიერთი ბაზარი გადავიდა დაშორებით ამ თანაფარდობის გამო rocketing ქონების ღირებულებებს, მაგრამ სხვები, შეგიძლიათ კვლავ მოვძებნოთ თვისებები, რომ შეესაბამება 1% წესი. ის, რაც უნდა გვახსოვდეს, არის ის, რომ 1% წესის ცერია არის სამართლიანი მაჩვენებელი იმის შესახებ, თუ არა ქონება იკავებს საკმარისი ფულადი ნაკადების ყოველწლიურად იპოთეკური გადასახადებისა და ხარჯების დაფარვას. აქ არის, რა თქმა უნდა, ბევრი ცვლადებია, რომლებშიც შედიან (გადასახადებიდან საპროცენტო განაკვეთით პროცენტზე გადასახდელი თანხის გადახდა), მაგრამ ეს საწყისი წერტილია.
03 - ფულადი ნაკადები, როგორც რაოდენობრივი შეფასების ინსტრუმენტი
ერთადერთი მიზეზი, რაც თქვენ ზრუნავს კაპიტალზე, არის ის, რომ თქვენ ნამდვილად ცდილობს ადვილი პროქსისთვის, თუ რა სახის ფულადი სახსრები ინვესტირებას გეგმავს. ინვესტირებაში, ნაღდი ფული არის მეფე - იგნორირება ამ გაანგარიშება თქვენი საფრთხის ქვეშ.
ფულადი სახსრების შეფასება ითვალისწინებს ძირითად მოსალოდნელ ფულად ხარჯებს (გადასახადები, ძირითადი, ინტერესი, ხარჯები, ვაკანსიები, მოსაკრებლები, სარემონტო სამუშაოები) და შედარებით შემოსავალთან შედარებით. ამის გაკეთება შეგიძლიათ ცხრილის მეშვეობით ან გამოიყენოთ უძრავი ქონების შეფასების პროგრამული პაკეტი .
04 - საპროცენტო განაკვეთი, როგორც რაოდენობრივი უძრავი ქონების საინვესტიციო ანალიზის ინსტრუმენტი
ფულადი სახსრები, თავის მხრივ, საშუალებას მოგცემთ გამოვთვალოთ ქონების დაბრუნების სავარაუდო განაკვეთი (ROR). საპროცენტო განაკვეთი არის მოგების გაზომვა; ის ზომავს ნაღდ ფულს, რომელიც პროექტს გაუწევს პროექტს.
თქვენ დაგჭირდებათ ცხრილების ან უძრავი ქონების შეფასების პროგრამული უზრუნველყოფა ამ კოეფიციენტის გამოთვლაზე. მე ვფიქრობ, რომ ეს ძალიან სასარგებლოა, რადგან ის საშუალებას აძლევს შევადაროთ დაბრუნების მოლოდინს საინვესტიციო წინააღმდეგ დაბრუნებას, რომელიც სხვაგვარად, სავარაუდოდ, ინვესტიციების მოლოდინს გულისხმობს. მაგალითად: თუ მე გაიზარდა ნომრები ქონება, რომელიც მე აღვწერე ამ სტატიის დასაწყისში და ის ჩემზე დაბრუნდა განაკვეთი დაბრუნების 8% მე აუცილებლად გაივლის.
მე შემიძლია ველოდო, რომ 8% -იანი წილი შევიტანო საფონდო ბაზარზე (დაბალი რისკი და მთელი ბევრი ნაკლები ძალისხმევა). რისკისა და ძალისხმევისთვის მინდა აღვნიშნო, რომ ამ პროექტში მე მინდა მივიღო 20% -იანი ჩრდილოეთით დაბრუნება.
05 - ხარისხიანი - შეგიძლიათ მიიღოთ პროექტი შესრულებული?
როგორც ზემოთ აღვნიშნეთ, თქვენი კალკულატორი აქ არ დაეხმარება. ეს არის ის, როდესაც თქვენ უნდა გამოიყურებოდეს სარკეში და იფიქროთ იმაზე, თუ რამდენ დროს და ძალისხმევას აპირებთ, რომ შეძლოთ პროექტისთვის გადაცემა.
კიდევ ერთხელ, მოდით შევხედოთ პროექტს, ვისაუბრეთ ამ სტატიის დასაწყისში. ვთქვათ, რომ თქვენ მსგავს შესაძლებლობას შევადარებთ; მეორე მრავალშვილიანი ოჯახი იმავე სამეზობლოში, მაგრამ ნაკლებად მოითხოვს სამუშაოს. ნეტავ გააკეთო ეს შესაძლებლობა Fixer -ზე ზედმეტად, თუ მეორე არ შესთავაზა უფრო მაღალი მაჩვენებლის დაბრუნებას. მაგრამ რამდენად მაღალია?
ინვესტორებისთვის დაწყებული მე ყოველთვის ვურჩევ იმავე რჩევას: ამ სფეროში სიცრუეა. პროექტი, რომელიც შეიძლება გაკეთდეს, უსასრულოდ უკეთესია, ვიდრე ერთი, რომ თქვენ დაიწვა out დროს თქვენ შუა ნაწილამდე იყვნენ მეშვეობით. იპოვეთ რაიმე თქვენს კომფორტულ დიაპაზონში, რომელიც გთავაზობთ გარკვეულ ღირსებებს, მიიღებს მას, შემდეგ გადაადგილება უფრო რთული (და იმედია უფრო მომგებიანი) პროექტის მომდევნო დროს.
დასკვნა:
ანალიზი არის ნაწილი ხელოვნება, ნაწილი მეცნიერება. შეხედეთ სხვა თემებს ამ განყოფილებაში ინვესტიციების შეფასების მეტი იდეების მისაღებად.
ავტორი კრის სმიტი არის უძრავი ქონების ინვესტორი, დამფუძნებელი ინვესტორებისა და უძრავი ქონების პროფესიონალებისთვის, და გამოაქვეყნა სტატია კორპორატიული ფინანსების ჟურნალში, Euromoney- ში და Business Journal Network- ში.