- მთლიანი პოტენციური შემოსავალი (GPI)
- მთლიანი საოპერაციო შემოსავალი (GOI)
- მთლიანი ქირა მულტიპლიკატორი (GRM)
- ფულადი ნაკადები გადასახადებამდე (CFBT)
- ფულადი სახსრების შემდეგ გადასახადები (CFAT)
- წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI)
- კაპიტალიზაციის შეფასება (Cap Rate)
- დაარღვიე თანაფარდობა
- დაბრუნება კაპიტალი წელიწადში
რატომ მივდივართ პრობლემებზე
უძრავი ქონების გაქირავებაში ინვესტირება უფრო საინტერესოა, ვიდრე ოდესმე. როდესაც წაიკითხე ან ტელევიზორში უყურებთ ფიქსირებულ და ფლიპ ინვესტორებს, ისინი ხშირად ყიდულობენ იმ სახლების გაყიდვას ინვესტორებისთვის. წარმატებული გაქირავების მთავარი ინვესტორი შეიძლება ჰქონდეს ათეულობით სახლს თავიანთ პორტფელში. ისინი მკვეთრი ინვესტორები არიან, ან ისინი არ იყენებენ იმ სახლებში ფულადი ნაკადების ამოქმედებას. თქვენ გინდა რომ გაიგოთ და განიხილონ "ნომრები" მათთან. მოდით შევხედოთ სარგებლობას გაქირავების ქონების ინვესტირებას.
ცვეთა
ამორტიზაციის გამოქვითვის ჩვენი ქონების ანალიზში მნიშვნელოვანი კომპონენტია. სხვა საგადასახადო შეღავათებით მაღალი საგადასახადო ფრჩხლების მქონე ადამიანებისთვის კი, შესაძლოა, სხვა ინვესტიციების მოგება შემცირდეს. რა თქმა უნდა, დაუკავშირდით ბუღალტერს ამის შესახებ. თუმცა, როდესაც ხარჯები პლუს ცვეთა რეალურად მეტია მოგების რაოდენობის გადასახადები, თქვენ გაქვთ ზარალის დაკარგვა გამოიყენოს სხვა საინვესტიციო შემოსავალი.
ეს ფაქტიურად არ არის ნაღდი ფულის დაკარგვა, რადგან ცვეთა არ არის ნაღდი ფული. ეს გათვლილი რიცხვი განიხილება საგადასახადო მიზნებისათვის. მას შემდეგ, რაც არ დახარჯა, შეგიძლიათ კვლავ დადებითი ყოველთვიური ფულადი სახსრები მოახდინონ გადასახადების საოპერაციო ზარალზე.
ფულადი სახსრების დინება
ბანკში ყოველთვიურად ფულადი ნაკადების აღება ხდება მსხვილი გათამაშება გაქირავების ინვესტორებისთვის.
მათი სათანადო გულდასმით და ყიდვის უფლება შეიძლება გამოიწვიოს ორმაგი მონეტა და წლების მყარი ნაკადი. ფულადი ნაკადები არის ბევრი შეყვანის ფუნქცია და ნებისმიერი ან რამდენიმე მათგანს შეუძლია შეცვალოს ან შეცვალოს ან გააუმჯობესოს ფულადი სახსრები. ზოგი ბაზარი და ეკონომიკა გავლენას ახდენს. თუ ძირითადი ადგილობრივი დამსაქმებელი იხურება ან გადადის, გაქირავების ქონების მოთხოვნა შეიძლება ღამით დაგდება. ეს არის ის, რაც თქვენ არ შეგიძლიათ კონტროლი, მაგრამ იმედია თავიდან აცილება თქვენი გულდასმით შესახებ ჯანმრთელობისა და გეგმები ადგილობრივი დამსაქმებლები. თუ ისინი ჯანსაღი და მომგებიანი ხნის განმავლობაში გრძელვადიანი იჯარით აღინიშნება, თქვენ ალბათ კარგ ფორმაში ხართ.
ქონების გადასახადი
საშემოსავლო გადასახადის მიზნებისთვის ქონების გადასახადის დაწესება შეგიძლიათ. თუ თქვენი ბიზნესი ფლობს უძრავი ქონებას, თქვენ უნდა გადაიხადოთ ქონების გადასახადი ამ ქონებასთან დაკავშირებით. ანალოგიურად, როგორც კერძო პირებს იხდიან ქონების გადასახადი მათი სახლების შეფასებული ღირებულებით, ბიზნესი იხდის ქონების გადასახადს მათი უძრავი ქონების (მიწის და შენობების) შეფასებული ღირებულებით. თუ უძრავი ქონება იყიდება, წელიწადში გადასახადი გადანაწილებულია წინა და ახალ მფლობელებს შორის, რამდენი წლის განმავლობაში მათ საკუთრებაში აქვთ საკუთრება.
1031 საგადასახადო გადავადებული გაცვლა
თქვენ შეგიძლიათ, ძალიან მკაცრი წესებით, გაყიდოს ქონება მოგების და გააფართოვოს შემოსავალი სხვა ქონების გარეშე გადაიხადოს კაპიტალის მოგების გადასახადი.
აქ რა შინაარსიანი შემოსავლების კოდექსი, სათაური 26, სექცია 1031 ამბობს: "არც მოგების ან ზარალის აღიარება არ არის აღიარებული სავაჭრო ან საქმიანი პროდუქტის გამოყენებაზე, ან ინვესტიციისათვის, თუ ასეთი ქონება იცვლება მხოლოდ მსგავს საკუთრებაში რომელიც უნდა ჩატარდეს პროდუქტიული გამოყენებისათვის სავაჭრო ან საქმიანი ან საინვესტიციო. " მსგავსი ტიპის ქონება უბრალოდ ნიშნავს სხვა უძრავი ქონებას და არ საჭიროებს მიწის ნაკვეთს ან საოფისე-საოფისე გაცვლას.
ფაქტია, რომ არსებობს რამდენიმე საინვესტიციო აქტივების კლასი და სტრატეგია, რომელიც შეიძლება შევადაროთ უძრავი ქონების გაქირავებას. ხალხს ცხოვრება უნდა ჰქონდეს, და საკუთარი სახლის ფლობა არ არის შესაძლებელი ზოგიერთებისთვის და არ არის სასურველი სხვების მიერ.