გახსოვდეთ ნომრები
თუ ქონების გამოყენება უნდა იყოს შემოსავლის ან იჯარისგან შემოსავლის გენერირება, ყველაზე ხშირად გამოიყენება შეფასების ან შეფასების შემოსავლის მეთოდი. ქონების მიერ წარმოებული წმინდა შემოსავალი გამოიყენება რამდენიმე ფაქტორთან ერთად, გაეცანით მის ბაზარზე არსებული ღირებულების გაანგარიშებას.
ეს არ არის მხოლოდ ინვესტორები იმ ქონების მიმართ, რომლებიც დაინტერესებულნი არიან ოპერაციების მიერ წარმოებული წმინდა შემოსავალში.
ისინი თითქმის ყოველთვის ეძებენ დაფინანსებას და კრედიტორების ყურადღებით შეისწავლიან შემოსავალსა და ხარჯების დეტალებს, რაც შეიძლება გარკვეულწილად იყოს მათი ინვესტიციები. კრედიტორებს სურთ ნორმალური ქირავნობის ქირაობა, რომელიც გადააჭარბებს იპოთეკური გადასახადების ხარჯებს, რათა დარჩენილიყო მოგების მფლობელები.
გამოყენება კაპიტალიზაციის კურსი (Cap განაკვეთი) შეფასების ღირებულება
კაპიტალიზაციის განაკვეთის გამოყენებისას შემოსავლის ქონების ღირებულების გამოყენებისას, გამოყენებული იქნება წმინდა საოპერაციო შემოსავლები , და არსებობს საპირისპირო დამოკიდებულება ფასიანი და საფასურის განაკვეთის მიხედვით. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, უფრო მაღალი კაპიტალური განაკვეთი, ქვედა ფასიანი ფასი.
გამოყენებით მთლიანი ქირა მულტიპლიკატორის ღირებულების შეფასებით
მთლიანი ქირა მულტიპლიკატორი ან GRM იყენებს უძრავი ქონების ნაცვლად, ვიდრე კაპიტალზე გამოყენებული წმინდა საოპერაციო შემოსავალი . არსებობს ორი გზა, რომ გაანგარიშება, რადგან არსებობს მთლიანი პოტენციური შემოსავლი (GPI) და მთლიანი საოპერაციო შემოსავალი (GOI).
როგორც თითოეული გამოთვლითიდან ჩანს, ფასეულობის შეფასება ბევრად უკეთესია შემოსავლის მიხედვით , რადგან ითვლება დანაკარგების ოდენობა და გადაუხდელობა.
მაშინ უნდა განვიხილოთ მდგომარეობა და სამომავლო ხარჯები
უფრო სუბიექტური, მაგრამ ძალიან მნიშვნელოვანია, ხდება ქონების მდგომარეობის გათვალისწინება.
როგორც არც შემოსავლების შეფასების მეთოდები არ განიხილავს ქონებრივ მდგომარეობას და მომავალში სავარაუდოდ დიდი სარემონტო ხარჯები, ისინი უნდა იქნეს გათვალისწინებული ღირებულების საბოლოო შეფასებით.
არსებული ქონების შეძენისას შეიძლება ძალიან ეფექტურად მოქმედებდნენ, ან იქნებოდა საოპერაციო პრობლემები, რომლებიც დაბალანაზღაურებად შემოსავალს განიცდიან. როდესაც ინვესტორები აფასებენ ბინის პროექტს, როგორც მაგალითად, იჯარით არ შეიძლება იყოს გადასახადი და ხარჯები შეიძლება იყოს უფრო მაღალი ან დაბალი, ვიდრე ისინი უნდა იყვნენ.
მოდით ვთქვათ, რომ მესაკუთრემ გარკვეული თანხების დაქირავებაზე უარი თქვა მომსახურების გაწევის სანაცვლოდ, ან იმის გამო, რომ მათ პრობლემები ჰქონდათ და მემამულეს არ სურდა მათი გამოსახლება. ან, რემონტი და საექსპლუატაციო ხარჯები უფრო დაბალია, ვიდრე მსგავსი თვისებების ნორმა. მეპატრონე შეიძლება მართვის მოვალეობის დამღუპველი ყოფილიყო ან უბრალოდ არ შეშფოთებული იმ პრობლემების გამო, რომლითაც ცუდი მოვლა არ არის.
ინვესტორები, რომლებიც შეისწავლიან ოპერაციის ყველა ფურცელს, შეუძლიათ იხილონ შესაძლებლობა, რადგან გაქირავების ნომრები არ არის რეალური. ისინი ხედავენ, რომ ამ მონაკვეთში აბონენტების სრულფასოვანი საფასურის გადახდა მნიშვნელოვნად გაზრდის წმინდა შემოსავალს, ამიტომ მათ უნდათ შეიძინონ. მათ შეიძლება დაინახონ, რომ ქონების ხარჯები არ არის, როგორც უნდა იყოს და ქონება მცირდება, ამიტომ ისინი შეძლებენ შეძენას.
მკვეთრი ინვესტორები და კრედიტორები ყურადღებით ადევნებენ პროექტის ფინანსებს, რათა დარწმუნდნენ, რომ ნამდვილი რიცხვები მათთან მუშაობენ. გასაკვირია, რამდენი მცირე კომერციული თვისებები არასწორია. ანაზღაურება ძალიან დაბალია, ხარჯები ძალიან მაღალია, ან ორივე კომბინაცია. ინვესტორები, რომლებიც შეჩერდებიან ძირითად შეფასების გათვლებზე, იჯარით გაქირავებისა და ხარჯების გარეშე ხშირად გადადიან საუკეთესო გარიგებებზე ან თვისებების overpay.
იცოდე შემოსავლის მეთოდი, როგორც ეს ლოტი გამოიყენება
თუ საინვესტიციო კლიენტებთან მუშაობის დაგეგმვა, საჭიროების შემთხვევაში, საჭიროა მნიშვნელოვანი დრო, რათა შეფასდეს შემოსავლების შეფასების მეთოდი. თქვენ არ გინდათ ინვესტორის მყიდველის ან გამყიდველის კლიენტებისთვის გამოიყენოთ ტერმინოლოგია, რომლითაც არ იცნობთ ან ითხოვთ კალკულებს, რომ არ შეასრულოთ.
ინვესტორებთან მუშაობა შეიძლება საკმაოდ სასიამოვნო იყოს, რადგან ეს ნიშა უძრავი ქონების ბაზარი საკმაოდ აქტიურია.
თქვენ ასევე ავაშენებთ დიდი განმეორებით საქმიანობას, ასევე შეთავაზებულ კმაყოფილებულ ინვესტორ კლიენტებს.
** განახლება: ამ სტატიის განახლებას ვაპირებ უძრავი ქონების საბაზრო ავარიის შემდეგ და რა ხდება აღდგენის დასაწყისში. დამფუძნებლები ბაზრის პრობლემების შემდეგ უკიდურესად კონსერვატიულნი გახდნენ, რის შედეგადაც შენობის აღდგენა შემცირდა, ხოლო შედარებით ფასეულობების გამოყენებით. თუმცა, როგორც ჩანს, ისინი კვლავ დაბრუნდნენ კიდეზე.