მინიშნებები სწრაფი და მომგებიანი გაყიდვა
ქაღალდი
შემოსავლისა და ხარჯების შესახებ ანგარიში: თქვენ გინდათ დარწმუნდეთ, რომ თქვენ გაქვთ თქვენი ფინანსური ინფორმაცია იმისათვის, რომ განათავსოთ თქვენი გაქირავების ქონების გაყიდვა.
შემოსავლისა და ხარჯების მომზადების ანგარიშის მომზადება მოგცემთ და ნებისმიერ პოტენციურ მყიდველს, თქვენი ქონების ღირებულების უკეთეს სურათს.
შემოსავალი: შედის ამ შემოსავლისა და ხარჯების ანგარიშში, თქვენ გინდათ რომ ყოველთვიურად და ყოველწლიურად მოახდინოს ქონების მიერ მიღებული ყველა შემოსავალი. ეს შეიძლება მოიცავდეს tenant- ის ყოველთვიური გაქირავების გადასახადებს, ასევე ავტოსადგომებიდან, გარეცხვისა და საშრობიდან ნებისმიერი დამატებითი გაქირავების ან გადასახადების გამოყენებას, თუ გაგიმართლა საკმარისი ბილბორდი ან მობილური ტელეფონის კოშკი თქვენს ქონებას.
ხარჯები: შემოსავლისა და ხარჯების ანგარიშში ასევე უნდა მოიცავდეს ფულს, რომელიც ხარჯავს წელიწადში. ეს შეიძლება მოიცავდეს:
- ქონების გადასახადი
- სადაზღვევო გადახდები
- წყალი და კანალიზაციის საფასური: თუ თქვენ ხართ პასუხისმგებელი კომუნალური.
- ელექტროენერგიის გადასახადი: თუ თქვენ ხართ პასუხისმგებელი კომუნალური.
- გაზის საკომისიო: თუ თქვენ ხართ პასუხისმგებელი კომუნალური.
- ნავთობის მოსაკრებლები: თუ თქვენ ხართ პასუხისმგებელი კომუნალური.
- რემონტი : ყველაზე ინვესტორებს და / ან რეალტორებს შეაფასებენ სარემონტო პროცენტული პროცენტული მაჩვენებელი. ტრადიციულად, ეს თანხა შეადგენს მთლიანი საოპერაციო შემოსავლის 5 პროცენტს. სარემონტო ხარჯები განსხვავდება საკუთრების ზომაზე, ქონების ასაკისა და ექსტერიერის ფართობის მიხედვით. მასში შეიძლება შეიცავდეს ისეთი რამ, როგორიცაა ლანდშაფტის ხარჯები, ხარჯების შეკეთება ან შეცვალა მოძველებული ან შეცვლილი სეზონი, კარის ჩამკეტები, ფანჯრები, დაბზარული ფილები, სანტექნიკის გაჟონვა, სახურავის გაჟონვა, ან wobbly მოაჯირები.
- ვაკანსიების ხარჯები: ყველაზე ინვესტორებს ვაკანსიის ფაქტორიც მოჰყვება. უძრავი ქონების მიხედვით, თქვენ შეგიძლიათ მოველით, რომ ეს რიცხვი იყოს მთლიანი საოპერაციო შემოსავლის ხუთიდან ათამდე პროცენტით. ვაკანსიების ხარჯები შეიძლება შეიცავდეს ხარჯებს ბაზარზე გაყიდვისთვის , როგორიცაა რეკლამის განთავსება თქვენი გაქირავებისა და ხარჯების დასაფარად , როგორიცაა გადასახადები და დაზღვევა.
შეაგროვეთ შემოსავლებთან დაკავშირებული ხარჯები, ხარჯები და ქონების მართვა
საგნები შემოსავლებისა და ხარჯების ანგარიშიდან: სანამ თქვენს საიჯარო ქონების გაყიდვას აპირებთ, თქვენ გინდათ იპოვოთ შემოსავლისა და ხარჯების შესახებ ანგარიშების ნაბეჭდი ასლები. თქვენ გინდათ ამ განცხადებების შეგროვება გასული წლის განმავლობაში. ეს შეიძლება შეიცავდეს ყველა კომუნალურ გადასახადს, სადაზღვევო განცხადებებს, ქონების გადასახადებს, იპოთეკის გადასახადებს, ქირავნობას, შენახვის ხარჯებს და ა.შ.
ამ სკრიპტის ყველა კომპიუტერში სკანირებისას, თქვენ ასევე გაქვთ ციფრული ასლი. ეს გახდის უფრო ადვილად გამოაგზავნის საქონელს პოტენციურ მყიდველს, ადვოკატს ან რეალტორს, თუკი მოითხოვება, რომ უკვე ხელმისაწვდომი იყოს ელექტრონულად.
ყველა სალიცენზიო იჯარის ასლები : თქვენ მოგიწევთ იჯარით გაქირავებულების ყველა იჯარის ხელშეკრულების ასლები. ეს გამოყენებული იქნება დღევანდელი გაქირავებისა და იჯარის ხანგრძლივობის გადამოწმების მიზნით.
ნებისმიერი ბოლო განახლების ჩამონათვალი საკუთრებაში: თქვენ უნდა შეავსოთ ბოლო წლების განმავლობაში საკუთრებაში გატარებული ნებისმიერი გაუმჯობესების ჩამონათვალი. მაგალითად, თქვენ დააყენა ახალი სახურავი, შეცვალა ღუმელი ან გარემონტებული სამზარეულო? თქვენ ასევე გვინდა, რომ შეიმუშაოთ სავარაუდო თარიღი მუშაობა და შესაძლოა სავარაუდო ღირებულება გაუმჯობესება.
გაუმჯობესების სიაში, თქვენ გსურთ დაამატოთ აღწერითი ზედს. მაგალითად, ნაცვლად იმისა, რომ გარემონტებული სამზარეულო, შეიძლება უფრო მიმზიდველი იყოს, გარემონტებული სამზარეულოთი, მათ შორის ნაცრისფერი ხიბლი სტილი კაბინეტები, პოლარული თეთრი გრანიტი და შემორჩენილი მეტროპლანეტა.
გარდა ამისა, თქვენ ასევე უნდა იპოვოთ ნებისმიერი მტკიცებულება, რაც გაკეთდა. ეს შეიძლება იყოს ინვოისების, სამუშაოს ან სხვა ქვითრების კონტრაქტების ასლები.
ხშირად, რეალტორი გამოიყენებს ამ ჩამონათვალს გაუმჯობესებისას, როდესაც ასახავს თქვენი ქონების ჩამონათვალი. აქედან გამომდინარე, ეს სია უნდა იყოს საფუძვლიანი მაქსიმალურად.
ნებისმიერი ნებართვის ასლები : პირველი, რაც თქვენ გინდათ, არის დარწმუნებული, რომ თქვენი საკუთრება არ არის ღია ნებართვა. დამოკიდებულია თქვენს ქალაქში, შეგიძლიათ გააკეთოთ ეს მოთხოვნა პირადად, ტელეფონით ან ინტერნეტით. ეს ცნობილია, როგორც ღია საჯარო ჩანაწერების მოთხოვნა.
თუ არსებობს ღია ნებართვა საკუთრებაზე, თქვენ სავარაუდოდ საჭიროა მათი გასაყიდად გასაყიდად. თქვენ უნდა განსაზღვროთ, თუ რა სამუშაო უნდა დასრულდეს, დაიქირაოს ლიცენზირებული კონტრაქტორი სამუშაოს დაასრულოს, მაშინ ქალაქის ინსპექტორი გამოდის და შეამოწმეთ, რომ მუშაობა გაკეთდა კოდექსში, რათა მათ შეეძლოთ ნებართვის დახურვა.
თქვენ უნდა შევიკრიბოთ ან მიიღოთ ყველა ნებართვის ასლი ნებისმიერი სამუშაოსთვის, რომელიც ოდესმე დასრულდა საკუთრებაზე. შენს ქალაქს უნდა შეეძლოს მოგაწოდოთ საკუთრების ყველა ნებართვის ასლი.
განსაზღვრა მოგების პოტენციალი
თქვენ უნდა შეაფასონ თქვენი ფინანსები იმისთვის, რომ მიიღოთ ბატარეა, თუ რა ფულს შეძლებთ პოტენციურად, თუ თქვენს ქონებაზე გაყიდვას.
1. რამდენად გიპასუხებთ თქვენს იპოთეკას? გაქვთ რაიმე წინასწარ გადახდა?
2. იცოდე დახურვის ხარჯები თქვენ პასუხისმგებელი იქნება გაყიდვის დროს თქვენი ქონება. ეს შეიძლება შეიცავდეს რეალითი გადაცემის საგადასახადო დეკლარაციას, რეალიტორის გაყიდვების კომისიას, საფასურის გადაღებას და ადვოკატის საფასურს.
3. იცით რა თქვენი საგადასახადო საფუძველია საკუთრებისთვის, რომ იცით, რამდენი გადასახადები უნდა გადაეხადათ. ლაპარაკი თქვენი ბუღალტერით, რათა დადგინდეს თქვენი საგადასახადო საფუძველი.
ზოგადად, თქვენი საფუძველი იქნება ყველა იმ ხარჯები, რომლებიც არ შევიდნენ იმ წლებში, რომლებიც არ იყო ჩამოწერილი წელს, როგორიცაა შესყიდვის ფასი, დახურვის ხარჯები და გაუმჯობესებები, მინუს რამდენი წლის განმავლობაში ჩამოწერილი იყო ცვეთა .
4. იცით, რა არის თქვენი ქონების უხეში საბაზრო ღირებულება. თქვენ უნდა იპოვოთ ორი ან სამი შესადარებელი თვისება, რომელიც თქვენს ტერიტორიაზე გასული წლის განმავლობაში გაიყიდა. თქვენ შეგიძლიათ გამოიყენოთ ეს ნომრები, რათა მიიღოთ უხეში ფასი ფასის დიაპაზონში, რომელშიც თქვენი ქონება უნდა გაყიდოთ.
5. აიღეთ თქვენი ქონების უხეში საბაზრო ღირებულება, მინუს თანხა, რომელიც თქვენს იპოთეკაში დარჩა, მინუს დახურვის ხარჯები თქვენი ქონების გაყიდვისას, რათა დადგინდეს, თუ რა თანხა გაყიდით თქვენს გაყიდვაში.
6. ამის შემდეგ უნდა განსაზღვროთ, თუ რამდენი თანხა მოგცემთ კაპიტალს გადასახადებს. ამისათვის თქვენ მიიღებთ გაყიდვის ფასი თქვენი ქონების მინუს საგადასახადო საფუძველზე თქვენ გამოითვლება. ეს თანხა განსაზღვრავს იმას, რაც თქვენ კაპიტალს იღებენ გადასახადებს. დარწმუნდით, რომ თქვენს ბუღალტერს ესაუბრებით, რადგან შეიძლება იქონიოთ სცენარი, სადაც ძალიან ცოტა ფულით მიდიხარ, მაგრამ კაპიტალზე ბევრად მეტი შემოსავალია გადასახადების გამო.
მოვლა
გადავადებული მოვლა: გაყიდვის დაწყებამდე, თქვენ გსურთ მიიღოთ თქვენი ქონება, რაც შეიძლება კარგია. ეს არის დრო, რომ მივუდგეთ ნებისმიერ შენარჩუნების საკითხებს, რომლებსაც ართმევთ. ეს შეიძლება შეიცავდეს საერთო ტერიტორიების ფერწერას, ლანდშაფტის გაუმჯობესებას ან საარტილერიო აპლიკაციის გატარებას, საპირფარეშოებში გაშვებულ ტუალეტებს ან უმნიშვნელო წვეთებს.
კაპიტალური გაუმჯობესება : თქვენ ასევე უნდა დადგინდეს, თუ დასრულების ნებისმიერი კაპიტალის გაუმჯობესების ადრე იყიდება ღირს. გააუმჯობესებს თუ არა გაუმჯობესებას უფრო დიდ შემოსავალს? მაგალითისთვის შეგიძლიათ შეიძინოთ ახალი სახურავი საკუთრებაზე საბაზრო განაკვეთზე ნაკლები?
აქვს თუ არა ეს აზრი უფრო მეტ ფულს ინვესტირებას? თუ არ ასრულებთ ასეთი გაუმჯობესებას, შეამცირებს გაყიდვის შესაძლებლობას? იქნება ცუდი სახურავი, ჩამონგრეული გემბანის ან ხვრელების კედლები შეკავება ვინმე შეძენის ქონება?
ზოგადი რჩევები
აცნობოს მოიჯარეებს: როდესაც თქვენი გაქირავების ქონება ფაქტობრივად ბაზარზე, პერსპექტიული მყიდველებს უნდა შეეძლოთ შევიდნენ მინიმუმ ერთი გაქირავების ერთეული, როდესაც ისინი ნახულობენ ქონება. ამიტომ, თქვენ უნდა განსაზღვროთ, თუ როგორ და როდის ატყობინებთ აჯანყებულებს, რომ თქვენ იყიდება ქონების გაყიდვა. თქვენი საკუთრების ზომის მიხედვით, თქვენ არ უნდა აცნობოთ ყველა აჯანყებულს თქვენი ქონების გაყიდვის მიზნით. თქვენ მხოლოდ უნდა აცნობოთ იმ მაცხოვრებლებს, რომელთა ბინებიც გსურთ დაინტერესებული მყიდველებისთვის.
ზოგჯერ აჯანყებულები საშიშია, როცა გაიგო, რომ ქონება იყიდება. ისინი ფიქრობენ, რომ ისინი გაიყიდება, როდესაც გაიყიდება. ისინი ასევე ფიქრობენ, თუ როგორ მართავს ახალი მემამულე ქონება. ზოგიერთი მოიჯარეც გამოიყენებს როგორც მეზობლის წინააღმდეგ გონივრულ და დაუსაბუთებელ საკითხებზე, ამიტომ ფრთხილად იყავით, რომ გაქირავებულები დაინტერესებულ პირებთან ურთიერთქმედებენ.
შეავსეთ ნებისმიერი ვაკანსია: იყიდება ადრე, თქვენ იდეალურად 100 პროცენტით დაკავებული თქვენი ქონება. თუ თქვენ გაქვთ ვაკანსია, არ მოჭრა კუთხეები, რომ შეეცადოთ და შეავსოთ ვაკანსია სწრაფად. დარწმუნდით, რომ თქვენ კვლავ მიჰყვება თქვენი სრული სკრინინგის პროცესი .
თუ თქვენი ქონება არ გაყიდის სწრაფად, თქვენ გაჩერდებით ნებისმიერი ქონების მფლობელზე. თქვენ ასევე არ გვინდა, რომ პრობლემის მოსაგვარებლად მოიჯარე იქონიონ იმ ქონებაზე, რომელიც შეიძლება ზიანი მიაყენოს ქონებას იმ დროს, როდესაც ის უნდა გამოიყურებოდეს მისი საუკეთესო. უმჯობესია ვაკანტური ერთეული ჰქონდეს, ვიდრე ცუდი ქირავნობით დაკავებული.
ინტერვიუ რეალტორები : თქვენ უნდა იპოვოთ რეალტორი, რათა მოიძიოთ თქვენი გაქირავების ქონება. თუ უკვე გაქვთ რეალტორი, თქვენ წარსულში მუშაობდით და კომფორტულად გრძნობთ, მაშინ ყველა კომპლექტი ხართ.
წინააღმდეგ შემთხვევაში, რამდენიმე რეალტორი უნდა გამოაცხადო. მნიშვნელოვანია გამოიყურებოდეს რეალტორები, რომლებიც სპეციალიზდებიან ქონების ტიპსა და ფართობზე, სადაც თქვენ ყიდიან. ერთჯერადი საოჯახო სახლები ან სათავსოები შეიძლება არ მოითხოვონ ისეთი სპეციალიზებული, მაგრამ მრავალფუნქციური, საცალო საკუთრების, შერეული გამოყენების ქონების ან სხვა უნიკალური ინვესტიციებისთვის, რომელთა მოძიებაც გსურთ, ვისაც აქვს გაყიდვის ქონების გაყიდვა. იფიქრეთ იმავე წესით, რომ ადვოკატი სპეციალიზირდება გარკვეულ სფეროებში, როგორიცაა განქორწინება, საგადასახადო მოთხოვნა ან კორპორატიული სამართალი.
როდესაც ბაზარზე განთავსდება? საინვესტიციო ქონება არ დაიცვას იგივე წესები, რაც პირველადი საცხოვრებელი სახლის რეალიზაციას ახორციელებს homeowners. გაზაფხულზე ნორმალური საბაზისო ბაზარი ძლიერია, რადგან ოჯახი ახალი სასწავლო წლის დაწყებასთან ერთად ცდილობს თავიანთ ახალ სახლებში შესვლას.
ზოგადად, თქვენ შეგიძლიათ განათავსოთ საინვესტიციო ქონება გაყიდვის შესახებ წლის ნებისმიერ დროს. თქვენ შეგიძლიათ იხილოთ ქვედა აქტივობა დასვენების დღეებში ან ზაფხულში.