შეიძინე მარჯვენა, მიიღეთ სწრაფად, ენდობა შენი გუნდი
რას ნიშნავს ეს?
სახლის გადაფარვა ნიშნავს იმას, რომ შენს ყიდვას ყიდულობს სახლი, როგორც წესი, სწრაფად, მოგების მისაღებად.
ეს არ არის გრძელვადიანი ყიდვა და სტრატეგია. გაყიდვის ქონება მეტია, ვიდრე თქვენ შეიძინა ეს არ ნიშნავს, რომ თქვენ მოგება.
მაგალითად, თქვენ იყიდით სახლი $ 200,000 და შეავსეთ $ 50,000 ღირებულების სარემონტო სამუშაოები. თუ სახლი გაყიდე $ 240 000-ს, რაც შენზე მეტია, თქვენ რეალურად დაკარგავთ ფულს, როდესაც შენ ხარ რემონტის ხარჯების ფაქტორი, ისევე როგორც დამატებითი ხარჯები საკუთრების გამართვასა და გაყიდვას.
რა ტიპის ქონება შეიძლება გაიქცეს?
ყველაზე გავრცელებული საკუთრების ტიპი, რომელიც გადანაწილებულია, ერთი ოჯახია. თუმცა, თითქმის ნებისმიერი ტიპის უძრავი ქონება შეიძლება flipped ამისთვის მოგება. ეს მოიცავს:
- მრავალ საოჯახო სახლები : Flipping შესაძლებლობები მოიცავს სარემონტო არსებული ერთეული ან დასძინა დამატებითი ერთეული, რათა ქონების უფრო ღირებული პერსპექტიული მყიდველებს.
- შერეული გამოყენებული ქონება: ეს შეიძლება შეიცავდეს საცალო სივრცეს, საცხოვრებელ სივრცეს ან ორივე რემონტს.
- საცალო ქონება : სივრცის განახლება კონკრეტული მოთხოვნილებისთვის, როგორიცაა რესტორანი, სალონი ან ზოგადი მაღაზია.
- მიწის ნაკვეთი : ზონირების პროცესის გაღება სპეციფიკური გამოყენების მისაღებად, როგორიცაა საცხოვრებელი ან საცალო. მიღება zoning დამტკიცების შეიძლება იყოს ხანგრძლივი პროცესი დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენად სწრაფად და მარტივად შენობა დეპარტამენტის ქალაქში მუშაობა.
გასაღები 1: შეიძინეთ მარჯვენა ფასი
თქვენ ფულს ყიდულობთ. არ აქვს მნიშვნელობა, თუ რამდენად კარგად გარემონტებთ სახლში ბოლოს თუ თქვენ ძალიან ბევრი ფული თავიდანვე, ეს იქნება ბევრად უფრო რთული, რათა მოგება.
განსაზღვრეთ შემდეგ სარემონტო ღირებულების - ARV
თქვენ ცდილობთ იმის განსაზღვრას, თუ რამდენად შეძლებთ ქონების შეძენას ქონების შეძენისთვის. აქედან გამომდინარე, თქვენ უნდა მუშაობა უკან.
პირველი, რაც თქვენ უნდა გააკეთოთ, განსაზღვრავს ქონების სარემონტო ღირებულების შემდეგ. ეს არის ის, რაც თქვენ გჯერათ, რომ მთავარი იქნება ღირსების დასრულების შემდეგ, რაც დასრულდება ყველა სარემონტო საკუთრებაზე.
თქვენ უნდა გამოიყურებოდეს ცოტა ხნის წინ გაიყიდა ფასები შედარებით თვისებები სფეროში. მიუხედავად იმისა, რომ შედარებით შედარება არ არის ზუსტი მეცნიერება, ის დაეხმარება მოგცემთ ბურთის მთავარი ღირებულება. თუ თქვენს სახლში არის ოთხი საწოლი, ორი აბანო კოლონიალი, თქვენ გინდა შეხედეთ კოლონიალებს მსგავსი ზომა, რომელიც გაიყიდა გასულ წელს. თქვენ მოგიწევთ კორექტირება გარკვეული ფაქტორებისთვის, როგორიცაა:
- კვადრატული ფუტკარი: ორი სახლს შეიძლება ჰქონდეს იგივე რაოდენობის საწოლი და აბაზანები, მაგრამ შეიძლება იყოს 1,000 კვადრატული ფუტი უფრო დიდი.
- რეკონსტრუქციის ხარისხი: შეხედეთ სარემონტო სამუშაოებში გამოყენებულ მასალებს. ეს არის ის, რაც მიმდინარე მყიდველი ეძებს?
- საიდან: ქალაქის ზოგიერთი სფერო უკეთესი იქნება, ვიდრე სხვა: უკეთესი სკოლის რაიონი, მშვიდი ქუჩა.
- ლოტი ზომა: უფრო დიდი ღირებული იქნება უფრო ღირებული.
- კეთილმოწყობა: სახლში აქვს ცენტრალური კონდიციონერი, მიწისქვეშა აუზი, მზა სარდაფი ან სამაგისტრო კომპლექტი?
მას შემდეგ, რაც თქვენ შეხედავთ შესადარებელ თვისებებს, თქვენ უნდა შეეძლოთ ამუშავება მთელი რიგი რა ღირს მთავარი იქნება, როდესაც თქვენ დასრულდა თქვენი სარემონტო. ეს არის სარემონტო ღირებულების შემდეგ.
გამოწერეთ თქვენი ხარჯები
იმისათვის, რომ შეძენილი ქონების შეძენა სწორი ფასად, თქვენ უნდა განსაზღვროს, თუ რა თანხა გჯერა, რომ თქვენ ხარჯავთ სახლში.
- დახურვის ხარჯები შესყიდვაზე: ეს მოიცავს სათაურით დაზღვევას, სახლის ინსპექტირებას, ადვოკატის საფასურს, კვლევებს, საბანკო გადასახადებს, ჩაწერის საფასურს: საქმეს და იპოთეკას.
- სამშენებლო ხარჯები: ქალაქის ნებართვები, მატერიალური ხარჯები, შრომის ღირებულება.
- ჰოლდინგის ხარჯები: სადაზღვევო გადასახადები, გადასახადები, გადახდა ნებისმიერ სესხზე, კომუნალური ხარჯები.
- გაყიდვის დასრულების ღირებულება: ადვოკატის საფასური, რეალითი საგადასახადო კოდექსი, რეესტრის საკომისიო, ჩაწერის საფასური: საქველმოქმედო და იპოთეკური, ქალაქის ინსპექციის საფასური: შესაძლებელია თუ არა ქალაქი, ოკუპანტობის ხელშეკრულება, მყიდველის კრედიტი: მყიდველის სახლის ინსპექტორი არასწორი ქონების, ასე რომ მყიდველი სავარაუდოდ მოითხოვოს საკრედიტო თქვენ დაფიქსირება ეს ყველაფერი.
შენი მოგება მოტივი?
სავარაუდოდ არ გადიხარ ყველა სამუშაოს და რისკავს სახლში $ 5,000. ამიტომ, თქვენ უნდა განსაზღვროთ თქვენი იდეალური მოგების მიზანი ფლიპიდან. როდესაც ყველა განაცხადა და გაკეთდა, რომ გსურთ $ 20,000? $ 50,000? $ 100,000? იცის, თუ რა გინდა, რათა დაგეხმაროთ, განსაზღვროთ ფასი, რომლის საშუალებითაც შეგიძლიათ შეიძინოთ სახლი.
თქვენ ასევე უნდა იცოდეს, რომ თქვენ შეიძლება გადაიხადოთ კაპიტალის მოგების გადასახადი ნებისმიერი მოგებით. თქვენი შემოსავლის ფრჩხილის მიხედვით, თქვენ შეიძლება გადაიხადოთ არაფრის გადახდა და ანალოგიური სემის 20% -ის გადახდა. თქვენ შეგიძლიათ გადააჭაროთ ამ ღირებულებას 1031 ბირჟის მეშვეობით.
განსაზღვრეთ იდეალური შესყიდვის ფასი
ახლა, როდესაც თქვენ განისაზღვრება ქონების სარემონტო ღირებულების შემდეგ, სავარაუდო ხარჯები, რომლებიც დაკავშირებულია ქონებრივი მდგომარეობის განახლებასთან და რამდენად ფულს აკეთებთ, შეგიძლიათ განსაზღვროთ მაქსიმალური თანხა, რომელიც გსურთ გადაიხადოთ ქონებაზე.
სარემონტო ღირებულების შემდეგ
- მინუს ხარჯები
- მინუსი მოგება მოტივაცია
= იდეალური შესყიდვის ფასი
ეს არის წერტილი, სადაც თქვენ გააკეთებთ თქვენს შეთავაზებას და ვიმედოვნებთ, რომ მიღებულია. ამ ნომერზე მიხვედი ბევრი სამუშაო, ასე რომ, არ გაეცანით რეალტორებს, რომ გეტყვით, თუ თქვენი შეთავაზების ფასი გაზრდის, ქონება შენია. ყოველი დოლარი მეტი, რომ თქვენ გადაიხადოთ ქონება არის დოლარის პოტენციური მოგება, რომ თქვენ კარგავს. გახსოვდეთ, რომ თქვენ ფულს ყიდულობთ.
გასაღები 2: გავიდნენ სწრაფად
უძრავი ქონების რეალიზაციის მიზანია მოგების მიღება და ამ მოგების მიღება რაც შეიძლება სწრაფად. ნებისმიერი კარგი ინვესტორი იცის, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე შეიძლება ჩართოთ dime. ნებისმიერი ფაქტორების რაოდენობა დრამატულად შეამცირებს თქვენი ქონების ღირებულებას. ეს მოიცავს:
- საპროცენტო განაკვეთების ზრდა: როდესაც საპროცენტო განაკვეთები მაღალია, ადამიანს არ შეუძლია სახლში გაატაროს მეტი თანხა. იგი ამცირებს მათ ყიდვას, რადგან მათი ყოველთვიური იპოთეკური გადახდა უფრო მაღალი იქნება. საპროცენტო განაკვეთების ზრდის შემთხვევაში, სახლის ფასები მოვიდეს ქვემოთ, რათა შემცირდეს ეს შემცირება ელექტროენერგიის ყიდვისას.
- სეზონის შეცვლა: ზაფხულის თვეებში სახლში ყიდვის სეზონის პიკია, როდესაც ბავშვები სკოლიდან არიან. ახალი სასწავლო წლის დაწყებამდე ოჯახებს გადაადგილება სურთ. თუ თქვენ ვერ შეძლებთ თქვენი Flip ბაზარზე დასაწყისში საგაზაფხულო / საზაფხულო Rush, შეგიძლიათ დასრულდება up რაზეც ბევრი ფული.
- გაზრდის ინვენტარით: კიდევ ერთი ფაქტორი, რომელიც გავლენას ახდენს თქვენი სახლის ღირებულება ზედმეტად ინვენტარის ტერიტორიაზე. ერთი მიზეზი შეიძლება მოხდეს, თუ ქალაქში დიდი კომპანია ჩერდება და ხალხი საკუთარ ბაზარს საკუთარ ბაზარზე აყენებს, რის გამოც მათ გადაადგილება შეუძლიათ. არსებობს მხოლოდ ამდენი მყიდველები 3 საძინებელი, 2 აბაზანა $ 250,000 რანჩხუში სახლში. თუ ბაზარზე ხუთეულია, შეიძლება შეამციროთ თქვენი ფასი, რათა ის სწრაფად გაიყიდოს.
- Foreclosures ან მოკლე გაყიდვების ფართობი: სამწუხაროდ, თქვენ ვერ აკონტროლებს თქვენი მეზობლები. მოკლე გაყიდვები და foreclosures ამ ტერიტორიას მოუტანს ქვემოთ ღირებულება თქვენს სახლში.
- ბუნებრივი კატასტროფა: თქვენ ასევე ვერ აკონტროლებენ დედა ბუნებას . Hurricanes, tornadoes და wildfires შეიძლება განადგურება ადგილებში, ტოვებს სახლში ფასები თანაბრად shambles.
- ქვედა სკოლა რეიტინგი: თუ სკოლის სისტემის რეიტინგი მიდის, სამეზობლო პოტენციურ მყიდველებს ნაკლებად სასურველი გახდება.
- Sluggish ეკონომიკა: როდესაც ეკონომიკა ჩამოინგრა, ისე სახლში ფასები. ნაკლებად ადამიანს შეუძლია შეიძინოს სახლები და ის, ვისაც ეძებენ ნაკლები დახარჯვა.
- გარემოსდაცვითი საკითხები / დენის ხაზები: ნიადაგში რადონული ან სხვა ქიმიური ნივთიერებების დონის ამაღლება, ელექტროგადამცემი ხაზები, ანუ მილსადენის გასწვრივ აშენებული მილსადენით, გაცილებით უფრო ძვირად გაიყიდება სახლის დაბრუნება.
ძირითადი 3: გუნდი მუშაობას შეუძლია გააკეთოთ ან დაარღვიოს
წარმატებული ქონების გადატვირთვა ხდება სწრაფად და გაკეთდეს სწორი ფასი. აყვანის არასწორი კონტრაქტორი, დიზაინერი ან რეალტორი შეიძლება სწრაფად ჩართოთ flip შევიდა ფლოპი. იდეალურ შემთხვევაში, თქვენ გექნებათ გუნდის ნდობით აღჭურვილი გუნდი, სანამ არ დახუროთ ქონებაზე, ასე რომ დრო არ დაგვრჩა.
დიზაინერები
თუ თქვენ აპირებთ აყვანის დიზაინერს თქვენი რემონტი, თქვენ უნდა დავრწმუნდეთ, რომ იგი იცნობს ფართობი. უკანასკნელი რამ, რაც გინდა, გააკეთო, არის გაუმჯობესება. არა ყველა სახლში სჭირდება კალკუტა მარმარილო და ბრაზილიელი მძიმე ხის იატაკები. დიდი ფულის გაკეთება შეგიძლიათ დიდი სართულის გეგმა და სუფთა დიზაინი. სამზარეულოები და აბანოები არ ყიდულობენ სახლებს, მაგრამ ყველაზე მყიდველებს არ იციან განსხვავება $ 400 ფუჭსა და $ 40 ერთს შორის.
ბაზრის ცოდნა ასევე დაეხმარება იმის განსაზღვრას, თუ რა სახის მყიდველი ეძებს ამ სფეროში. აქვს თუ არა ეს ტერიტორია მოიზიდავს ბევრი სინგლი, ახალდაქორწინებულებს, პატარა ბავშვებს, პატარა ოჯახებს, ჩამოყალიბებულ ოჯახებს ან ცარიელი ბუზღებს? ეს ხელს შეუწყობს საუკეთესო მდგომარეობის აღდგენას სარემონტო სამუშაოებზე. უნდა დაამატო სხვა საძინებელი? ფოკუსირება ოჯახის ოთახში ბავშვებისათვის? არის თუ არა სამაგისტრო სუიტა მთავარი ფრედ?
კონტრაქტორები
ეს მოიცავს ელექტრონებს, plumbers, მხედრები, roofers, HVAC კონტრაქტორები, მხატვრები, pavers და ვინმეს შეიძლება დაგჭირდეთ. თქვენ გინდათ მრავალრიცხოვანი წინადადებები, რომ მიიღოთ საუკეთესო ფასი, მაგრამ ასევე გვინდა შეამოწმოთ რწმუნებათა სიგელები, რადგან საუკეთესო ფასი ყოველთვის არ არის საუკეთესო ხარისხის სამუშაო. თქვენ შეიძლება ფიქრობთ, რომ თქვენ გაქვთ დიდი ფასი დასაწყისში, მაგრამ იქნება ქარი მეტი ხარჯვის მეტი დრო და ფული ცდილობს შეცვალოს კონტრაქტორი shoddy მუშაობა.
დარწმუნდით, რომ კონტრაქტორმა გაიგოს აუცილებელი ნებართვები, რომლებიც უნდა განხორციელდეს ქალაქთან, სადაც უნდა გაკეთდეს სარემონტო სამუშაოები. რამდენი ხანია ქალაქის იღებს ნებართვას? არსებობს რაიმე ზონიერი საკითხი, რომელიც უნდა დამტკიცდეს? ქალაქთან ნებართვის საკითხები შეიძლება თვეების განმავლობაში დაიცვან სამუშაო ადგილები და სწრაფად შეამციროს ნებისმიერი პოტენციური მოგება.
კონტრაქტორები ასევე ცნობილია "სავარაუდოდ" რამდენი სამუშაო მიიღებს. დარწმუნდით, რომ გქონდეთ კომპლექტი ბოლო ვადა კონტრაქტორის მიერ სამუშაოს დასრულებისათვის. თქვენ ასევე უნდა შეიცავდეს თქვენს ბიუჯეტში არსებულ ფონდს, რომელიც დროულად არ არის დასრულებული.
რეალტორები
თქვენ გაყიდვა რეალტორი ან ცდილობენ გაყიდოს ქონება თავს. თუ რეალტორთან ერთად ვყიდი, გახსოვდეთ, რომ მათი კომისია რეალიზდება.
რეალტორის შერჩევისას თქვენ უნდა დარწმუნდეთ იმაში, რომ იცავთ იმ ბაზარს, სადაც თქვენ ცდილობთ გაყიდოთ სახლი. მაშინაც კი, თუ წარსულში რეალტორით მუშაობდი, ისინი არ შეიძლება საუკეთესო ბაზრისთვის შესაფერისი იყოს.
გარდა ამისა, ბევრი რეალტორი უბრალოდ დაინტერესებული გახდება სწრაფი გაყიდვა და არა აუცილებლად გაყიდვას სახლში დაბრუნება დოლარი. დარწმუნდით, რომ თქვენ გააკეთეთ თქვენი საკუთარი კვლევა და რომ თქვენ კომფორტულად გრძნობთ ნომერზე რეალტორი გრძნობს შეგიძლიათ მიიღოთ სახლში. სწრაფი გაყიდვის სურვილი მოგეწონებათ, მაგრამ ასევე არ გინდათ, რომ მაგიდასთან ბევრი ფული დატოვონ.