თუ თქვენ განიხილავთ ინვესტირებას უძრავი ქონების გაქირავება ქონების , არსებობს ბევრი კვლევა უნდა გააკეთოს. თქვენ ასევე უნდა დარწმუნებული იყოთ, რომ თქვენ გამხნევებული ხართ, და რომ თქვენ გაქვთ დრო, რომ მართოთ თვისებები. თუმცა, ყველაფრის გარდა, რაც გვინდა აქ გავაკეთოთ, შეისწავლის იმას, რომ ქონება გამოიმუშავებს ფულადი ნაკადების გაქირავების ოპერაციებს .
ჩვენი მაგალითისთვის ჩვენ ვიყენებთ fourplex- ს, რომელიც ოთხივე ერთეულით არის განკუთვნილი სრულ განაკვეთზე გაქირავებისთვის. ეს არის მარტივი ფულადი ნაკადების გაანგარიშება უძრავი ქონების პოტენციალის საილუსტრაციოდ, როგორც საინვესტიციო. ამ კრიტიკას, ისევე როგორც ყველაზე ინვესტიციებს, არის ინტელექტუალური და კარგად გამოკვლეული შეძენა ფრონტის ბოლომდე. ჩვენ ვიღებთ ჩვენს მაგალითს, რომ ეს მყიდველი გააკეთა მათ კვლევასა და ჩვენს ოთხფლედზე კარგად ყიდულობდნენ. აქ არის შეძენა და გაქირავების მონაცემები:
- 4plex- ის შესყიდვა არის $ 325,000.
- მყიდველი 20 პროცენტით ან 65,000 დოლარით განისაზღვრება 260 ათასი დოლარის დაფინანსებით.
- 30-წლიანი სესხი 6.5% -ით, პრინციპი / საპროცენტო გადახდა $ 1,643 თვეში.
- გადასახადები და სადაზღვევო შეძენა $ 3,600 / წელიწადში, სულ $ 1,943 თვეში.
მყიდველმა თავისი კვლევა დაათვალიერა და ამ ერთეულების მუდმივი გაქირავების მოთხოვნას ხედავს, რაც ყველაზე დიდი დრო დარჩა. თუმცა, მათი გაანგარიშებით გონივრული იქნება, 6 პროცენტიანი ვაკანსია და გადაუხდელი რისკი გათვლით რეალური ფულადი ნაკადების მოსალოდნელია.
ერთეული ყველა იდენტურია და ქირავდება ყოველთვიურად 900 დოლარად. ვნახოთ, როგორ გაანგარიშება ჩვენი გაანგარიშება:
- მთლიანი გაქირავების შემოსავალი $ 900 X 4 X 12 თვე, ან წელიწადში 43,200 აშშ დოლარი.
- გადასახადები $ 1,943 X 12 = $ 23,316 წელიწადში.
- წინა მესაკუთრის სარემონტო ხარჯი წელიწადში საშუალოდ $ 1,700 იყო.
- ვაკანტური და საკრედიტო ზარალი შეადგენს საფასურის 6 პროცენტს ან წელიწადში 2,592 აშშ დოლარს.
- მესაკუთრე ხარჯავს დაახლოებით $ 400 ყოველწლიურად სხვადასხვა და სარეკლამო ხარჯები, და მართავს ქონების საკუთარი.
ეს არის ძირითადი საოპერაციო ელემენტი, რომელიც ჩვენს ფულადი ნაკადების გაანგარიშებას ეხება . ავიღოთ ჩვენი გაანგარიშება მოგებაზე:
- ქირავდება შემოსავალი - ვაკანსიის დაკარგვა - გადახდები - ხარჯები = ფულადი ნაკადები
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 თვეში დადებითი ფულადი ნაკადებით.
თქვენი დაბრუნების ანალიზი " ფულადი სახსრების ფულადი სახსრებით ", თქვენ გაყოფთ თქვენს ფაქტობრივ ნაღდი ფულის ინვესტიციას 65,000 აშშ დოლარის ნაღდი ფულით, ან $ 15,192. ეს არის 23 პროცენტი თქვენი ნაღდი ფულით! არსებობს რამდენიმე ინვესტიცია, რომლითაც სარგებლობს ამგვარი დაბრუნების.
ფულადი ნაკადები არის ბევრი შეყვანის ფუნქცია და ნებისმიერი ან რამდენიმე მათგანს შეუძლია შეცვალოს ან შეცვალოს ან გააუმჯობესოს ფულადი სახსრები. ზოგი ბაზარი და ეკონომიკა გავლენას ახდენს. თუ ძირითადი ადგილობრივი დამსაქმებელი იხურება ან გადადის, გაქირავების ქონების მოთხოვნა შეიძლება ღამით დაგდება. ეს არის ის, რაც თქვენ ვერ აკონტროლებს, მაგრამ იმედია თავიდან აცილების მიზნით თქვენი გულდასმით შესახებ ჯანმრთელობისა და გეგმები ადგილობრივი დამსაქმებლები. თუ ისინი ჯანსაღი და მომგებიანი ხნის განმავლობაში გრძელვადიანი იჯარით აღინიშნება, თქვენ ალბათ კარგ ფორმაში ხართ.
სხვა ფაქტორები, რომლებიც თქვენი კონტროლის გარეშეა, უძრავი ქონების გადასახადები და ქონების დაზღვევაა.
გადასახადები და პრემიები შეიძლება გაიზარდოს, გაზარდოს საოპერაციო ხარჯები და შემცირება საოპერაციო შემოსავლები და ფულადი სახსრები. ეს უარყოფითი ფაქტორები შეიძლება კომპენსირებული იყოს სხვა ფაქტორებით, რომლებსაც გარკვეული კონტროლი აქვთ. მარკეტინგის, მართვისა და შენარჩუნების ხარჯების შემცირების გზები იპოვით. რა თქმა უნდა, თუ გაქირავების ბაზარი ძლიერია, შეგიძლიათ გაზარდოთ ქირაობა. ეს დელიკატური ბალანსია, რაც ამით გაზრდის ვაკანსიებს. შემოსავლების დაკარგვა უფრო ვაკანტურ თანამდებობებზე შეიძლება ადვილად გაიწმინდოს ნებისმიერი მოგება ზრდის გაზრდით.
შეამოწმეთ დანარჩენი ამ საიჯარო ქონების საინვესტიციო სერიის სანახავად სხვა გზები, რომელშიც ამ მაგალითად ქონების უზრუნველყოფს საგადასახადო და სხვა წახალისების და დაბრუნებას.